¿Ha dejado el mercado de la vivienda fuera de la ecuación a los jóvenes?

Los últimos años en nuestro país se han caracterizado por una acentuación de la brecha generacional de la riqueza. Según los datos de la última Encuesta Financiera de las Familias, elaborada trienalmente por el Banco de España, el peso económico medio de la población menor de 35 años en nuestro país se ha reducido hasta un 37% desde 2002.

También la precariedad laboral es más pronunciada entre los jóvenes. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la tasa de paro juvenil cerró 2022 en torno al 30% y, de acuerdo con los datos de Eurostat, la tasa de paro juvenil española es de las más elevadas de Europa.

Todos estos factores son los que podrían explicar que el número de compradores de vivienda menores de 35 años en nuestro país haya disminuido un 33% durante la última década, según datos del Banco de España.

Jóvenes propietarios, algo «poco común»

Clara Martínez ha podido comprar su primera vivienda con 28 años y es muy consciente de que es una excepción entre sus conocidos. Para lograrlo, explica, estuvo muchos años ahorrando su sueldo y contó con el apoyo de sus padres.

«Mi idea inicial era poder hacer frente a una hipoteca únicamente con mi sueldo, sin depender de nadie más. Con mis ingresos mensuales no podía hacer frente a un alquiler mensual en prácticamente ningún sitio, ya que los salarios que estamos cobrando los jóvenes hacen que sea prácticamente imposible. O eso o compartes piso o vives solamente para pagar el alquiler. Eso me hizo darme cuenta de que si me metía en un alquiler, tal cual están los precios, me iba a comer los ahorros… lo cual me llevó a decidir invertirlos en una vivienda», explica la joven.

El hecho diferencial en su caso, explica Clara, fue el vivir con sus padres en la misma ciudad en la que trabaja. Pese a que esta situación le permitió ahorrar suficiente, asegura que «aún así mis padres tuvieron que ayudarme a poner parte de la entrada y los gastos derivados de la compra. He tenido mucha suerte de contar con ese apoyo familiar».

La joven asegura que «la mayoría de mis amigos que han podido acceder a una vivienda lo han hecho a una edad mucho más tardía, soy la única menor de 30 años que conozco que ha podido optar a ello. Sí conozco gente que ha tenido que ahorrar más años o que han podido comprar una casa entre una pareja. Sé que mi situación no es normal, a la gente de mi alrededor le extraña porque es algo muy privilegiado…y es raro».

Y apostilla: «Además nos hace falta mucha información, muchas de las cosas las descubrí durante el proceso. Tendemos a estar perdidos porque lo vemos como algo lejano o ajeno. He trabajado mucho, pero sé que he tenido mucha suerte y apoyo. Desgraciadamente es algo poco común, pero estamos abocados a ello».

Fuera del mercado

La realidad a la que nos enfrentamos, explica Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda UPV y la Escuela Técnica Superior de Ingeniería de Edificación UPV, es la de un entorno de salarios contenidos desde el fin de la crisis de 2008 que se traduce en una capacidad de ahorro muy limitada.

«Para la gente menor de 35 años esta situación es todavía más grave, debido a que, si han tratado de emanciparse, han debido optar sí o sí por el alquiler, cuyos precios se encuentran en la actualidad muy por encima de la cuota de las hipotecas. Eso les deja sin posibilidad alguna de ahorrar, con lo cual tienen imposible acceder a una vivienda porque ni siquiera con financiación van a llegar al valor necesario», asegura el profesor.

Y añade: «Esta es la razón principal por la cual la compra de vivienda se está concentrando entre los mayores de 55 años, que sí cuentan con un mayor ahorro acumulado. Si no se hace algo, va a ser imposible que puedan acceder a la vivienda, ni siquiera en pareja».

¿Qué se puede hacer?

Desde la cátedra plantean dos posibles vías de acción para atacar una situación que consideran «de emergencia». El primero se centra en «apostar por la vivienda protegida, tanto en mercado del alquiler como en la compra de inmuebles. Para ello proponen el uso de suelos públicos existentes basándose en una política de colaboración público-privada.

«Esto se traduciría en que la Administración pondría su suelo a disposición de los constructores a cambio de que estos aseguren unas condiciones de venta y alquiler con precios máximos que permitan que los compradores jóvenes puedan acceder», explica Cos-Gayón.

Paralelamente es necesario aumentar la oferta de vivienda, en la actualidad prácticamente inexistente en ciudades como València. Para ello, asegura el profesor, habría que subir el módulo de vivienda protegida, que con el precio de construcción que existe en la actualidad asegura es inviable.

«Y lo siguiente es cubrir ese 20% o 30% del dinero que tendría que tener ahorrado alguien que no va a poder ahorrar, porque está alquilado, con un aval de la propia Administración. De manera que, si una entidad financiera acepta dar una financiación del 70% del precio de la vivienda, el Estado se comprometiese a avalar las cantidades restantes para que la entidad pueda financiar la totalidad», añade.

Alternativas de financiación para jóvenes

Desde Hipotecas.com, canal online de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), especialistas en financiación sostenible de la vivienda, han analizado los retos del mercado para facilitar el acceso de los jóvenes a una vivienda y qué alternativas existen en la actualidad.

La recomendación de la entidad es que las cuotas del préstamo hipotecario no superen el 30% o el 35% de los ingresos mensuales del futuro propietario. Por tanto, para adquirir una vivienda de 150.000 euros, por ejemplo, se deberá disponer de al menos 40.000 en ahorros. Una buena alternativa en este caso son las hipotecas para jóvenes, que ofrecen rebajas en el tipo de interés o una menor aportación inicial para clientes menores de 35 años que compran su vivienda habitual.

Otra alternativa para jóvenes es la hipoteca sin ahorros. Por ejemplo, si se adquiere una vivienda de un banco, las entidades suelen financiar el 100% del precio de tasación o compraventa.

Por último, una fórmula atractiva es tomar como garantía la vivienda que se compra por el 80% y el 20% con la garantía de la vivienda de los padres, pues en el momento en que se reembolsa el 20% del crédito se puede liberar la garantía adicional.