Mujeres al Timón
Cuando realizamos la compra o venta de algún bien, surgen dudas sobre quién debe hacerse cargo de los gastos de notaría en la compraventa. Pagar estos gastos es obligatorio, para llevar a cabo este proceso. Asimismo, el código civil es el encargado de reglamentar quiénes son los responsables de pagar estos aranceles. Pero no en todas las compraventas se procede exactamente como lo establece este código. Veamos a continuación, qué son estos gastos, cómo deben hacerse y qué establece el código civil.
¿Qué son los gastos de Notaría?
Los gastos de notaría en compraventa, también llamados aranceles notariales, son los honorarios que cobran los notarios. Estos gastos son necesarios para otorgar una escritura de carácter público. Su pago sirve para el mantenimiento de la función notarial y jurídico preventiva. Los montos han sido fijados por el gobierno, y no han variado o no se han revisado desde el año 1989 (Real Decreto 1426/89). Es más, junto a los aranceles notariales de Portugal, son los montos más bajos de toda Europa.
Pero entonces, resulta otra pregunta interesante ¿cuál es la diferencia si todas estas entidades cobran lo mismo? Si bien los gastos de notaría son iguales, la diferencia real está en la calidad y eficiencia en la prestación del servicio de cada una. Para hacer aún más fuerte la competencia (aunque los costes fijados son invariables), cada notario tiene libertad de aplicar descuentos en sus servicios. Dependiendo del notario y del tipo de servicio, pueden aplicar descuentos entre un 5 a un 10%.
Ahora bien, ¿Por qué hay que pagar estos gastos de notarías en procesos de compraventa? En primer lugar, porque el trabajo notarial desempeña un papel conciliador, respetando los intereses de las partes y evitando que se enfrenten legalmente. Asimismo, tienen la experiencia en la redacción de la escritura, adaptada al proceso de compraventa correspondiente (casa, vehículo, entre otros). Su trabajo también es de preservación, por lo que las notarías deben conservar y custodiar todos los documentos que procesan al menos durante 100 años.
¿Quién paga los gastos de notaría en una compraventa?
El pago de los gastos de notaría en procesos de compraventa es algo que se ha discutido mucho, posiblemente por el desconocimiento de las leyes. Un proceso de compraventa no es solamente acordar el pago por un bien y listo. Realmente es todo un proceso que requiere de diversos pasos para su cumplimiento. Dependiendo del tipo de compraventa, tanto vendedores como compradores tienen una cuota de responsabilidad en el pago de los gastos. Y es que no es igual un proceso entre particulares que entre una institución y un particular.
Una de las formas más sencillas de resolver este dilema es estableciendo un acuerdo previo entre las partes (generalmente particulares). Es lo que se conoce como “salvo pacto contrario”, porque es contrario (más no ilícito) a lo establecido en el principio legal (código civil). En este caso, pueden acordar pagar en partes iguales todos los gastos ocasionados por este proceso. Y vaya que son varios (la notaría es solo el principio). Si no hay acuerdos, la mayor responsabilidad recae sobre el vendedor.
El porcentaje de gasto con relación al monto total de la negociación está en el orden de un 10 a 12%. Por tanto, la cantidad resultante sería pagada mitad por el vendedor y mitad por el comprador. En otros casos, existen partes que deben cumplir con lo que establece la norma legal. Tal es el caso de las entidades bancarias y las hipotecas, quienes deberán hacerse cargo de los gastos notariales. Asimismo, lo que tiene que ver con el registro de propiedad y los impuestos de actos jurídicos documentados (IAJD).
¿Qué establece el Código Civil?
El código civil establece que “todo trámite de compra o venta de un bien debe realizarse ante un notario”. Esto es, para aquellos procedimientos que requieran presentación en registros de carácter público (bien sea de propiedad, mercantil o civil). Es este funcionario quien otorga validez y carácter público a los documentos de este proceso, además de garantizar su legalidad. La elección del mismo para cualquier proceso de compraventa es libre, ya que el código civil no dice nada al respecto.
Para el proceso notarial, el código civil establece en su artículo 1455 las responsabilidades de los gastos. En el caso del otorgamiento de escrituras, es responsabilidad del vendedor para el proceso de compraventa. Ahora bien, la primera copia y las siguientes a la venta, sus gastos son responsabilidad del comprador. Esto no es en toda España. Hay algunas localidades que dictan que los gastos deben pagarse por ambas partes en montos iguales. También hay otras localidades que establecen la responsabilidad en el comprador (para otorgar la escritura).
Un ejemplo de localidades son Navarra (a mitad cada parte) y Canarias, donde la notaría la paga el comprador. En los casos de no existir un acuerdo, se aplicará para el pago de los gastos, lo que establece el código. Es decir, que el vendedor deberá hacerse cargo de la mayoría de los pagos. También está el caso de compraventa de inmuebles como una plaza de aparcamientos. En este caso particular, los gastos de notaría del proceso van por cuenta del comprador.
¿Cuáles son los gastos de compraventa?
Como último punto, tenemos los gastos más importantes que se tienen en un proceso de compraventa. No solo la notaría es lo que deberás pagar, también existen otros gastos implícitos en este proceso. Para este punto ejemplificamos el proceso de compraventa de una vivienda, un bien con bastante demanda. Los primeros son los gastos notariales o aranceles. Dependen de la notaría y de un porcentaje sobre el precio total, que varía de una a otra comunidad autónoma, generalmente entre 0,2 y 0,5%.
Conjuntamente con los gastos de notaría, está el registro de la propiedad. Ya no será más del vendedor, sino que el nuevo propietario será el comprador. Por tanto, debe registrarse nuevamente un documento que acredite este cambio. También deben pagar aranceles que están regulados y varían aproximadamente entre el 0,1 y 0,25% del valor de la vivienda. Luego se presentan los impuestos (o tributos) que dependen del tipo de vivienda (nueva o de segunda mano). Los impuestos pueden ser nacionales o por cada comunidad.
En algunos casos, las partes interesadas pueden no tener el tiempo para gestionar todos los trámites de compraventa. En ese caso existen las gestorías, que es un servicio (opcional en ciertos casos) que facilita la realización y verificación de trámites. Para ello, cuentan con distintos precios en función de las gestiones que deban realizar. La media actual está entre los 300 y 400 euros, no obstante, cada una establece sus propias tarifas. Los servicios de estas empresas son requeridos de forma obligatoria cuando se tramita una hipoteca.
