Burbuja inmobiliaria: ¿Qué es y cuáles son sus causas principales?

¿Sabes lo que es la burbuja inmobiliaria? Un término muy popular y muy utilizado casi a diario en los medios de comunicación. Básicamente, se trata de un aumento sin justificación del precio de las propiedades en una zona determinada. Estas burbujas se caracterizan porque el incremento en los precios no está basado en hechos concretos, sino que se trata de mera especulación. Y dado que cada vez son más las personas que ingresan a este mercado sin tener la solidez necesaria para afrontar estas inversiones, se considera sumamente peligroso para la economía.

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Se define como burbuja inmobiliaria al aumento del valor de los bienes inmuebles sin explicación alguna. Es decir, sin que exista un motivo aparente que justifique este incremento en el valor de la propiedad. Generalmente con el pasar del tiempo la demanda de las propiedades crece y se genera cierta incapacidad para satisfacerla. Esta deficiencia hace que se incrementen los precios del sector. Curiosamente, esto genera mayor demanda de bienes inmuebles pues empiezan a ser vistos como una inversión atractiva.

Como respuesta, para abastecer las necesidades del mercado, los bancos y las constructoras se apresuran a desarrollar más edificaciones para equilibrar la oferta. Iniciando un ciclo en una espiral bastante nociva para la economía. Una vez que se desata la burbuja, los usuarios tienen la sensación de que el mercado seguirá en alza y gastan sus recursos en este tipo de activos. Esto puede durar varios años hasta que la situación se vuelve insostenible, y se produce el derrumbe de los precios en el sector.

Causas de la burbuja inmobiliaria

Entre las principales causas de la burbuja inmobiliaria tenemos:

Créditos hipotecarios

La principal causa de la burbuja inmobiliaria es la generación de créditos hipotecarios sin saber por cuánto tiempo puede durar este ciclo. Es decir, casi siempre que ocurre esta situación, los bancos prestan su dinero a personas que no poseen la solvencia financiera necesaria. Por consiguiente, el crédito se abarata tanto que genera una presión para la creación de nuevas unidades habitacionales que luego serán ofrecidas al público. Así que los bancos juegan un papel fundamental en estos ciclos económicos.

Viviendas de uso vacacional

Gracias a los créditos hipotecarios que ahora abundan en el mercado, las personas utilizan este dinero para comprar una casa adicional. Esto lo hacen para su diversión y/o para obtener rentabilidad por la plusvalía. Entonces, los promotores comienzan a construir pisos rápidamente y casi de forma descontrolada para satisfacer la demanda. En consecuencia, esto provoca un alza en los precios de las propiedades sin que exista una justificación económica.  Así es como avanza la burbuja inmobiliaria por cada una de las áreas del sector.

Especulación

Al existir todo este crecimiento ficticio, las personas deciden sumarse a la tendencia y compran propiedades con el fin de venderlas más caro. No obstante, el crecimiento suele ser tan acelerado que los constructores empiezan a pedir créditos para construir nuevas edificaciones. Esto provoca una demanda enorme de dinero para poder satisfacer las crecientes necesidades, disparando de esta manera el precio de estos activos. En conclusión, la especulación es una base primordial de cualquier burbuja, ya que la emoción invade la mente de los inversionistas.

Creación de suelos urbanizables

La expansión de la industria de la construcción genera que el estado deba emitir nuevas políticas para apoyar al sector. Es así como autoriza la creación de suelos urbanizables para desarrollar nuevos proyectos urbanísticos, contribuyendo con la burbuja inmobiliaria. Entonces, las empresas deciden construir en municipios aislados y con paisajes atractivos para atraer a la clientela. Esto provoca que las personas decidan comprar nuevas viviendas en lugar de arreglar las que poseen en ese momento, lo que crea un impulso difícil de detener.

Código técnico de la edificación

En el 2006 fue aprobado el Código Técnico de la Edificación. Y dado que la normativa anterior era mucho menos rígida, los promotores se apresuraron a crear nuevas edificaciones antes de la modificación. Lo que género una gran oferta que fue cubierta por la demanda, aunque no en su totalidad. Esto fue uno de los detonantes de la crisis del 2008, ya que se desarrollaron inmuebles sin un plan para atender las necesidades de la población. Hay que prestar mucha atención a los números que están detrás de cualquier crecimiento.

¿Cuándo estalla la burbuja inmobiliaria?

La burbuja inmobiliaria puede durar años hasta que llega a una situación de insostenibilidad. En la mayoría de los casos, las burbujas suelen estallar cuando las personas no pueden pagar los créditos que usaron para comprar sus viviendas. Entonces, los bancos se ven en la necesidad de embargar los activos para poder recuperar el dinero que prestaron. Cuando esto ocurre masivamente es que se produce la caída de la burbuja, ya que las personas sospechan que los precios son ficticios y que en cualquier momento caerán dramáticamente.

¿Qué pasa después de una burbuja inmobiliaria?

Las consecuencias de una burbuja inmobiliaria son nefastas para la economía. Pues, esta expansión siempre está basada en emociones y no en razones justificadas, lo que pone en riesgo a miles de personas. Los clientes pierden sus viviendas al no poder pagar el crédito que adquirieron, mientras los bancos entran en una situación bastante delicada. Además, el empleo en la construcción comienza a reducirse, ya que la demanda de propiedades disminuye luego del estallido. La banca también eleva sus tasas de interés para recuperar parte de las pérdidas que tuvieron.

En líneas generales, la economía entra en una recesión en la que la mayoría de sus indicadores muestran síntomas negativos. Como consecuencia, las empresas guardan sus recursos, y ante la incertidumbre deciden no contratar nuevo personal. Incluso, llegan a despedir a varios empleados debido a la disminución de las ventas de sus productos y servicios. Las personas tienen menos capital para gastar, así que estudian con mayor atención qué artículos adquirir para que su presupuesto no se vea tan afectado.

En otras palabras, la burbuja inmobiliaria afecta todas las áreas de la economía. Generalmente, la banca y la industria de la construcción son los que se ven más afectados, generando así un gran impacto en una o varias naciones. Lo peor de todo es que esta depresión suele durar mucho tiempo, ya que afecta al sistema bancario, que es el motor de cualquier crecimiento económico. Para evitar esta situación, es importante identificar cuándo se acerca una burbuja para actuar con mayor precaución.

¿Cómo saber si hay una burbuja inmobiliaria?

Para identificar una burbuja inmobiliaria es necesario conocer sus índices clave. Primero que todo, hay que estar alerta a un aumento en las operaciones de compraventa sin que esto tenga un respaldo económico. Para ello podemos consultar información en gremios e instituciones de referencia y comprobar el estado de la industria. El exceso de créditos y una ampliación de la oferta en un corto período de tiempo puede ser una de las señales más evidentes. Por último, es necesario determinar si hay un desequilibrio entre los precios de los activos y el salario, siendo este también un indicador fundamental.

Burbuja inmobiliaria en España

España no ha sido ajena a este tipo de burbujas inmobiliarias. La primera fue la burbuja inmobiliaria del 2008, reventó e hizo que la crisis inmobiliaria fuera mucho mayor. Además, llevo a la nacionalización de muchas cajas de ahorro y ayudas financieras a otras tantas, sin mencionar el aumento de desahucios y problemas sociales que eso trajo como consecuencia.

A pesar de la experiencia pasada, muchos expertos creen que aunque el precio de las casas esté aumentando y se estén presentando diversas señales, aún no es prudente hablar de una burbuja inmobiliaria en el 2022. Sin embargo, la única manera de saberlo es esperar a ver como evoluciona el mercado en los próximos meses.