Mujeres al Timón
La inversión en residencias de estudiantes, en lo que llevamos de año, roza los 200 millones de euros y se espera cerrar el año en torno a los 500 millones. Las plazas más codiciadas por los inversores siguen siendo Madrid y Barcelona. A pesar de que el ritmo constructor de residencias sigue aumentando, necesitaríamos llegar a las 500.000 plazas para satisfacer tanto la demanda de los estudiantes nacionales como los que vienen del exterior a cursar sus estudios a España.
¿Por qué está levantando tanto interés la inversión en residencias de estudiantes? ¿Qué inversores se interesan por este activo y de qué países? ¿Qué ciudades despiertan más interés? ¿Cómo lo están haciendo nuestros vecinos europeos? Hablamos con Miles Leonard, Associate-Capital Markets Group, Living, en Cushman & Wakefield.
El interés por parte de los inversores por las residencias de estudiantes no es algo de hoy. “Llevamos ya años desde que empezó esta ola de interés, tanto por parte de los inversores por invertir como por parte de los operadores y gestores para gestionar estos activos», explica Leonard.
Nuestro experto identifica varios factores. El primero de ellos es que existe una demanda real en el mercado de alojamiento especializado para este colectivo porque cada vez hay más movilidad de los estudiantes nacionales. Es decir, -explica- «cada vez es más común que estudiantes universitarios en España se muevan de su provincia de origen para estudiar».
Un segundo factor que añade Leonard son los estudiantes internacionales “que en España están creciendo a ritmo de doble dígito cada año, sobre todo entre estudiantes de Europa y Latinoamérica”.
Con lo cual, -matiza- “tenemos una demanda de universitarios con necesidad real de alojamiento que está creciendo mucho y, por otro lado, el crecimiento de plazas en residencias de estudiantes no ha aguantado el ritmo. A todo ello se suma que el producto existente de residencias de estudiantes está bastante anticuado tanto las instalaciones como el modelo de gestión”.
Miles Leonard, Associate-Capital Markets Group, Living, en Cushman & Wakefield
Mucha demanda y poca oferta
Concretamente, en España existe una gran demanda de plazas de residencias pero hay poca oferta. En concreto, -aclara Leonard- «hay entre 400.000 y 500.000 estudiantes universitarios que necesitan alojamiento, tanto nacionales como internacionales, mientras que en España solo hay entre 120.000 y 130.000 plazas. Esto quiere decir que entre 300.000 y 350.000 estudiantes no tienen plaza y tienen que recurrir a pisos compartidos”.
¿Qué activo busca el inversor?
En los últimos años, se ha producido un desarrollo de nuevas residencias de estudiantes desde cero, sobre todo, en ubicaciones cercanas a los campus universitarios o en zonas residenciales atractivas como el centro de las ciudades, con servicios, bares, restaurantes con actividad y que estén muy bien comunicadas con transporte público.
El 90% de este tipo de activos se está concentrando en las grandes ciudades universitarias como Valencia, Madrid, Barcelona y Sevilla y otras ciudades como Granada, Salamanca, Pamplona, Málaga, Bilbao o Santiago de Compostela, aunque son mercados algo más pequeños y “podríamos decir que están en la segunda división en cuanto a ciudades que están despertando interés por parte de los inversores”, indica Leonard.
Históricamente, recuerda el experto de Cushman & Wakefield, el inversor se decantó por construir activos específicos diseñados ad hoc para estudiantes porque “los que habían eran muy antiguos o, simplemente, no había”.
Sin embargo, Leonard confirma que estamos entrando en una nueva fase en la que ya llevamos varios años construyendo residencias “y ya comienza a haber un parque muy amplio de este tipo de activos operativos y de última generación. Con lo cual, ya estamos ya empezando a ver inversores interesados en comprar residencias existentes”.
Explica Leonard también que hoy en día, «las grandes plataformas integradas verticalmente, que invierten en residencias de estudiantes en España, son propietarios, son dueños del inmueble y también tienen su propia área de gestión. Es decir, lo gestionan ellos directamente bajo su marca”.
En este sentido, Leonard nos pone como ejemplo uno de los grandes en España llamado Stoneshield que tiene algo más de 30 residencias y que las gestionan ellos mismos bajo la marca Micampus.
Existen otro tipo de perfiles de inversores, tal y como explica Leonard, «que igual que compran un edificio de oficinas con un inquilino o un centro comercial con muchos inquilinos, están abiertos a quedarse con una residencia gestionada por un operador que no tiene nada que ver con ellos. Se trata de un acuerdo comercial de gestión y de mantenimiento del activo en rentabilidad».
¿Cuál es el perfil del inversor?
Miles Leonard aclara que los que están ahora mismo entrando para comprar activos ya existentes son, sobre todo, fondos internacionales procedentes de Europa y Estados Unidos y de países asiáticos.
“Se trata de un perfil muy institucional porque estamos en una nueva fase, en la que sigue habiendo mucha actividad de desarrollo de nuevas residencias y ya se ha creado un mercado de activos. Actualmente nos encontramos en un entorno en el que esas residencias se pueden vender», aclara.
Hoy en día, “como ya hay más operadores o gestores que pueden gestionar residencias para terceros, se ha creado el caldo de cultivo perfecto para que los inversores internacionales puedan entrar y comprar residencias ya existentes”, aclara.
Por otra parte, recientemente “ha salido en prensa que Azora está comprando una gran cartera de residencias de estudiantes en España y el capital que hay detrás es de GIC, el fondo soberano de Singapur”.
Otro grupo que ha estado buscando oportunidades en residencias de estudiantes es Savills Investment Management, que gestiona fondos de Asia. Estos serían dos ejemplos de grupos que gestionan dinero de Asia interesados en invertir en residencias de estudiantes en Europa, y sobre todo en España.
Volumen de operaciones
En 2023 no hubo un alto volumen de operaciones debido al alza de los tipos de interés a finales de 2022. Con lo cual, los volúmenes de inversión en casi todos los sectores bajaron significativamente, y no solo en el de residencias de estudiantes.
En concreto, en 2022 se llevaron a cabo transacciones de residencias de estudiantes por valor de 900 millones de euros. Mientras que en 2023 estuvimos por debajo de los 100 millones de euros. “Esta diferencia entre 2022 y 2023, se produjo porque en 2022 hubo una transacción de una cartera de Resa, una de las principales plataformas de residencias de estudiantes en España por un valor cercano a los 600 millones de euros», recuerda Leonard.
En cuanto a 2024 “ya estamos rozando los 200 millones de euros de inversión, más del doble del año pasado. Este año pensamos cerrar en torno a los 500 millones de inversión».
Las plazas más cotizadas
Las ciudades más codiciadas por el apetito inversor son Madrid y Barcelona “sin duda”, corrobora.
Algunas de las principales operaciones de este año han sido la compra de dos residencias de estudiantes en Barcelona por parte de Morgan Stanley, por un valor cercano a los 170 millones de euros. En la ciudad condal también se ha producido otra operación por parte de un de un vehículo de Axa Seguros.
Por otra parte, se estima cerrar este año cerca de los 500 millones de inversión gracias a la operación que está llevando a cabo Azora, que tiene previsto adquirir una cartera de residencias del fondo EQT.
Escasez de producto
Leonard reconoce que “sí que es verdad que hay determinadas ciudades donde ha habido muchísimo desarrollo en los últimos años y empieza a preocupar la posible saturación de nuevas residencias en mercados como Sevilla, Granada, Pamplona o Salamanca, donde ha habido muchísimo desarrollo en los últimos años y donde el mercado tiene que absorber, poco a poco, la nueva oferta”.
Sin embargo, a nivel general, en España sigue habiendo una escasez de residencias en relación con los estudiantes que necesitan alojamiento.
Ahora se cuida mucho la ubicación, el tipo de producto, el precio al que sale al mercado. «Mientras que hace unos años había menos competencia y se construía una residencia de estudiantes en cualquier sitio y funcionaba», recalca Miles Leonard.
Ahora la competencia es mayor porque ha habido mucho desarrollo en estos últimos años. “Actualmente es más fácil equivocarse y más difícil encontrar oportunidades buenas. A pesar de todo, sigue habiendo una falta de oferta”.
Igualmente, se están produciendo importantes desarrollos en las principales ciudades universitarias de España.
Sin embargo, matiza Leonard, que “el ritmo de promoción ha bajado con respecto a hace dos o tres años debido a la subida de los costes de suministros y de construcción. Todo ello combinado con la subida de tipos de interés, hizo más difícil rentabilizar la nueva promoción. Con lo cual sigue habiendo actividad de desarrollo de nuevas residencias en casi todos los mercados pero ha bajado el ritmo con respecto a hace unos años».
¿Y en el exterior?
Leonard incide en que España es un país prioritario dentro de Europa «porque sigue habiendo un desequilibrio entre la oferta y demanda importante. Mientras que países como Francia, Alemania, Holanda, Reino Unido son mercados más maduros donde ya llevan muchos años desarrollando nuevas residencias y donde ya hay menos actividad de desarrollo. Sin embargo en España, todavía hay mucho margen para promover nuevas residencias, junto con Portugal e Italia».
