El inmobiliario encuentra en la financiación alternativa un nuevo partner

Una de las grandes lecciones aprendidas, a raíz de la gran crisis financiera de 2008, es la importancia que tiene para las empresas diversificar sus fuentes de financiación. «El que una compañía tenga varios proveedores financieros la hace mucho menos vulnerable y más resiliente ante posibles situaciones de dificultad”, indican desde el operador financiero Bravo Capital.

Se trata de una de las firmas líderes del mercado de la financiación complementaria, que ejerce de puente entre los inversores institucionales y las pequeñas y medianas empresas españolas. Es decir, la compañía canaliza dinero de inversores estructurando soluciones adaptadas a las necesidades de capital de cada empresa.

Hablamos con su director general, José Luis Villafranca, quien subraya que la financiación no bancaria “no viene a sustituir nada, sino a complementar, de modo que el empresario tenga alternativas y pueda diversificar sus fuentes de financiación. Igual que tiene distintos proveedores en su cadena de producción que nadie cuestiona”.

En opinión del operador financiero, “la excesiva bancarización a la que se ha sometido el tejido empresarial en España ha supuesto que la estrategia empresarial haya quedado, muchas veces, dominada por la banca y no por la propia empresa”.

Para Villafranca, «ningún sector –ni siquiera el inmobiliario en el que nos queremos detener– debe renunciar a esta necesidad de buscar liquidez a través de métodos de financiación alternativos«.

José Luis Villafranca, director general de Bravo Capital

La situación financiera del sector inmobiliario

– Querríamos preguntarle por la situación financiera del sector inmobiliario, ¿cómo la ve a grandes rasgos?

Una vez superada la crisis de 2008, el sector inmobiliario sigue teniendo problemas para financiarse. Fundamentalmente, dentro del área residencial. Y todo ello en un entorno en el que, como todos conocemos, las cifras de venta de vivienda siguen creciendo.

Los problemas de financiación del sector vienen dados, fundamentalmente, por su altísima dependencia del sector bancario. Sector en el que cada vez hay menos entidades –cabe recodar cómo asistimos a la desaparición de las cajas de ahorro y cómo se están produciendo en los últimos tiempos nuevas concentraciones–. Sin dejar de mencionar la regulación a la que están sometidas.

Por otro lado, hay que subrayar las trabas que las propias entidades han puesto a la hora de desembolsar el importe de las operaciones: se exige un porcentaje de preventas de viviendas muy alto. Entre el 60 % y el 80 %, lo que hace inviable la mayor parte de las promociones.

– Y en una fase previa, ¿cómo es la compra de suelo?

Ni qué decir tiene que las mencionadas entidades financieras han dejado de financiar la adquisición de suelo. Por lo que las necesidades de capital o de financiación de los pequeños y medianos promotores son muy difíciles de cubrir.

Alternativas de financiación

– Ante este panorama, ¿qué alternativa se abre?

Se abre un nicho de negocio muy importante, ya que si los bancos han dejado de financiar suelo y las condiciones de concesión del préstamo promotor se han endurecido mediante la exigencia de un porcentaje de preventas muy elevado, la única posibilidad de dar viabilidad a los proyectos inmobiliarios es a través de la financiación no bancaria.

Compañías como Bravo Capital, que somos ya un referente en el mercado de la financiación alternativa para empresas, queremos serlo también en el de la financiación de proyectos residenciales.

«Bravo capital puede financiar la adquisición de suelo finalista, el proyecto, la licencia y el inicio de obras»

– ¿Qué posibilidades contempla la financiación que ofrece Bravo Capital?

Desde Bravo Capital podemos financiar la adquisición del suelo (finalista) con unos LTV (Loan To Value) razonables; el proyecto; la licencia y el inicio de obras hasta la consecución del nivel de preventas que permita la entrada del préstamo promotor. Estamos pensando en primera residencia, zonas de renta media-alta y prime de determinadas ciudades. Con unos tickets de entre 2 y 20 millones de euros.

También contemplamos la posibilidad de ir como coinversor en una promoción. Siempre que se nos permita entrar con el 51 % de participación.

– ¿Cree que puede ser bien recibida esta financiación en el sector?

Según datos del sector, en un año normal, el crédito promotor puede alcanzar los 10.000 millones. Mientras el pasado año, se han financiado operaciones, desde las diferentes compañías de financiación alternativa, por valor de 400 millones. Por tanto, tenemos un nicho enorme para poder crecer en este sector y, al mismo tiempo, dar soluciones de financiación a las empresas de uno de los sectores más importantes de nuestro país, con una aportación al PIB del 10,5 % (año 2019).