Radiografía de las viviendas turísticas en España: ¿Cuántas hay y dónde se concentran?

Las viviendas turísticas en España siguen creciendo en medio de un debate sobre su impacto en los precios de la vivienda y el tipo de alojamiento que se quiere ofrecer a los turistas que visitan nuestro país. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), las viviendas turísticas han aumentado un 9,2% en España en el último año, comparando los datos de febrero de 2024 con respecto al mismo mes de 2023. Concretamente, hay un total de 351.389 apartamentos en el país, lo que representa el 1,33% del total de viviendas en territorio español.

Si se observan los datos por comunidades autónomas, Andalucía concentra el mayor número de apartamentos turísticos, con 82.454 (+17,5%), seguida de la Comunidad Valenciana y Cataluña, con 59.413 (+19%) y 52.598 pisos (+15%), respectivamente. A continuación, les siguen Canarias (46.784 y +9,6%), Baleares (25.073 y -1,2%), Madrid (19.456 y +19%) y Galicia (17.883 y +21%). Este total de viviendas turísticas suponen 1.751.263 de plazas turísticas, frente a las 1.545.368 que había en febrero de 2023, un 13,3% más.

Desde algunas administraciones y también asociaciones, como la Alianza para la Excelencia Turística (Exceltur) o la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (Cehat), resaltan que el crecimiento elevado de este tipo de alojamientos puede tener un impacto sobre el acceso a la vivienda, suponer molestias a vecinos y provocar efectos como la masificación o la gentrificación, entre otros.

Vuelta a la normalidad tras la pandemia

La pandemia de la Covid-19 tuvo un gran impacto sobre el sector turístico y, en consecuencia, sobre el alquiler vacacional, una situación que se ha ido normalizando, pero que ha dejado ciertas tendencias sobre el mercado.

«La crisis sanitaria cambió nuestras vidas y la demanda del alquiler vacacional no fue una excepción. Durante un par de veranos, aquellos destinos que sufren una mayor presión turística y mayor afluencia de visitantes dejaron de estar entre los más demandados», explica la directora de Rentalia, Almudena Ucha.

En dicho momento, los viajeros apostaron por destinos con menos afluencia, como los rurales, y opciones alojativas con espacios privados, como jardín y piscina. En la actualidad se ha recuperado la normalidad en el alquiler vacacional y la demanda se comporta de la misma manera que antes de la pandemia, aunque los viajeros siguen mostrando un gran interés en los destinos rurales.

«La demanda se ha diversificado, con un aumento tanto en las reservas en áreas urbanas como en las rurales. Los viajeros buscan una mezcla de experiencias, desde el bullicio de las ciudades hasta la tranquilidad del campo», señalan fuentes de Airbnb, que también apuntan que los viajeros optan cada vez por estancias más largas.

Destinos más populares

Respecto a los destinos más populares de alquiler vacacional, Rentalia destaca la costa de Alicante, la de Tarragona, la Costa Brava, la costa de Cádiz y la isla de Mallorca, mientras que en el norte hay gran interés por las costas asturiana y coruñesa.

Desde Airbnb resaltan como destinos que aumentan en búsquedas: Chiclana de la Frontera (Andalucía), Cadaqués (Cataluña), Laredo (Cantabria), Huesca (Aragón), Ávila (Castilla y León), Vielha (Cataluña) y Aínsa (Aragón). Además, está subiendo la popularidad de los destinos rurales de las localidades y regiones españolas con paisaje del olivar.

Los datos de Airbnb revelan que cada vez hay una mayor dispersión del turismo. En 2023, más de 5.200 localidades en España tuvieron, como mínimo, un anuncio y recibieron huéspedes a través de la plataforma. Entre esos municipios, 150 dieron la bienvenida a su primer huésped a través de Airbnb ese año y el 99% de esas nuevas localidades estaban situadas en zonas no urbanas.

Medidas frente a las viviendas turísticas

El aumento de las viviendas turísticas en los últimos años ha planteado un debate sobre cómo estas afectan a la oferta en el mercado residencial y al aumento de su precio. De hecho, diversos municipios han puesto en marcha regulaciones para afrontar esta situación y el Gobierno central también estudia cómo gestionar este aspecto en el sector turístico, puesto que quedó fuera de la Ley de Vivienda al considerar que se invadían competencias de las comunidades autónomas.

En este sentido, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha reiterado en repetidas ocasiones que el alquiler turístico tiene consecuencias en los precios de la vivienda. El pasado mes de mayo, insistió en la necesidad de intervenir en determinados lugares cuando los alojamientos turísticos «entran en conflicto y limitan el uso residencial de la vivienda inflando los precios de mercado».

Algunas de las medidas que el Gobierno pretende poner en marcha son un registro digital de todos los alojamientos turísticos que se comercializan en las plataformas de alquiler para facilitar la identificación de las ofertas ilegales, así como una investigación a las viviendas que operan sin licencia, centrándose en las empresas y en los propietarios que las publicitan, no en las plataformas donde se anuncian.

El alquiler vacacional y el permanente, «mercados complementarios»

La directora de Rentalia considera que el alquiler vacacional y el alquiler permanente «son dos mercados muy diferentes, que tienen diversas exigencias para los propietarios». «El alquiler vacacional requiere que el propietario esté pendiente del check-in y check-out, facturas de suministros, limpieza, etc. Muchos propietarios prefieren destinar sus segundas residencias al alquiler permanente y así no preocuparse por estas exigencias», añade. De esta forma, Ucha destaca que se trata de «mercados complementarios y que no se hacen competencia».

Sobre las regulaciones que han puesto en marcha distintas administraciones, la directora de Rentalia asegura que se está limitando principalmente el crecimiento de nueva oferta, por lo que no se está notando «un impacto relevante sobre la oferta actual». «Sí hemos detectado que generan dudas e incertidumbre entre los propietarios de viviendas vacacionales que sí tienen correctamente legalizados sus alojamientos», agrega.

¿Son necesarias las viviendas turísticas?

Las plazas de viviendas turísticas (1.751.263) ya superan a las plazas de establecimientos hoteleros , que ofertaron un total de 1.533.016 en 2023, según datos de la Cehat.

La realidad es que el turismo tanto nacional como internacional sigue aumentando de manera significativa en España, lo que genera consecuencias que deben ser abordadas. El crecimiento en la llegada de turistas implica una necesaria adaptación para satisfacer la creciente demanda, además de una reflexión sobre cómo conjugar y equilibrar esta actividad turística con la expansión de problemas sociales, como el acceso a la vivienda para los residentes locales.

En los cuatro primeros meses de 2024, el gasto de los turistas internacionales creció un 22,6% hasta rebasar los 31.500 millones de euros y la cifra de visitantes aumentó un 14,5% hasta superar los 23,9 millones de turistas.

«Si queremos seguir aumentando los ingresos que percibimos por parte del turismo, como país, necesitamos viviendas turísticas para alojarlos y que disfruten de todo lo que tiene España para ofrecerles», remarca la directora de Rentalia, quien añade que «reducir el número de viviendas turísticas únicamente encarecerá el precio de las que se mantengan, a la vez que espantará a miles de turistas que elegirán otros destinos más acordes con su presupuesto».

A pesar de que la popularidad de España como destino turístico «ha traído muchos beneficios a las comunidades locales», fuentes de Airbnb reconocen que hay «preocupaciones como los desafíos que supone alojar a demasiados viajeros en el mismo lugar al mismo tiempo». En este punto, la plataforma recalca su apoyo a «un modelo de turismo que beneficie a las personas y comunidades locales».

Aportación al modelo turístico

¿Qué aportan estos alojamientos al modelo turístico y a la economía española? Según un informe de Exceltur, las viviendas turísticas ofrecen alojamientos más económicos que los hoteles, lo que atrae a turistas con menor gasto diario. En 2018 y 2019, un turista alojado en una vivienda turística en las principales ciudades españolas gastó de media 101 € en el destino, lo que supone un 68% de los 149 € que gastó un turista alojado en un hotel de media.

Por otro lado, de acuerdo con este mismo informe, las viviendas de uso turístico también crean menos empleo y de peor calidad. Mientras las viviendas turísticas generan en promedio 35,9 puestos de trabajo a tiempo equivalente por cada 100 plazas, los hoteles generan 96,1 empleos por cada 100 plazas de media.