Impuestos Patrimoniales: La trampa del valor de referencia

Una de las novedades tributarias más sorprendentes que nos ha deparado el año 2022 ha sido la modificación de la base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

En efecto, la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, ha sustituido el concepto de valor real (parámetro que operaba hasta este año para determinar la base imponible) por el de valor (a secas) entendiendo por este lo que denomina valor de mercado que en el caso de inmuebles se corresponderá con el (nuevo concepto) valor de referencia.

¿Qué papel jugará el catastro?

La justificación que menciona la exposición de motivos de la Ley de este cambio es evitar la litigiosidad que el concepto “valor real” y los sistemas de comprobación que utilizaban las administraciones autonómicas generaba. Además, en aras de la seguridad jurídica se establece que la base imponible es el valor de referencia previsto en la Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 marzo).

Así el valor de referencia pasa a ser determinado por la Dirección General del Catastro.

Por supuesto si el precio de la transmisión acordado entre las partes es superior al valor de referencia prevalecerá este último como base imponible del impuesto a aplicar.

Esta modificación, establece un valor mínimo a tener en cuenta como base imponible del impuesto que, sin embargo, puede ser superior al valor real de la transacción que da lugar al hecho imponible.

Los matices son importantes

Dicho en otras palabras, si aceptamos que el valor de mercado es el precio pactado entre partes independientes en condiciones de libre competencia; y debemos tributar por un valor superior (el valor de referencia) y el valor de referencia es superior (circunstancia esta que estamos constatando en múltiples transacciones celebradas en 2022); estaremos conculcando el principio constitucional de capacidad económica (art. 31 Constitución Española).

Conviene recordar a estos efectos la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2012 que establece: “No hay una definición más acertada de lo que debe entenderse como valor real de dichos inmuebles que la de “precio que sería acordado en condiciones normales de mercado entre partes independientes””.

El valor de mercado de un inmueble viene determinado por la ley de la oferta y la demanda y no es un concepto estático sino que viene influenciado por multitud de factores y circunstancias que hacen prácticamente imposible que se pueda establecer de una manera general y apriorística para todos los inmuebles de una zona o de una calle.

Según se nos dice, el valor de referencia se determina por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante notario, en función de los datos de cada inmueble obrantes en el Catastro Inmobiliario. También se nos dice que el valor de referencia no puede superar al valor de mercado por lo que se aplica un factor de minoración (en este caso el 90 %).

¿Qué pasará en compraventas de segunda mano?

Llegados a este punto y bajo este escenario nos estamos encontrando con contribuyentes que adquieren viviendas de segunda mano por precios inferiores al valor fijado de referencia y manifiestan su disconformidad con tener que tributar según dicho valor de referencia superior al verdaderamente satisfecho al vendedor.

En este caso, nuestro consejo más prudente sería presentar la autoliquidación tomando como base imponible el valor de referencia y, posteriormente, solicitar la rectificación de dicha liquidación impugnando dicho valor de referencia.

Lo tendrá que demostrar el contribuyente

Por tanto, ahora será el propio contribuyente el que deberá demostrar que el valor de referencia aportado por el catastro no coincide con el valor de mercado y por tanto con el valor por el cual se ha establecido la base en la escritura pública.

Ello va a conllevar, sin duda, la necesidad de aportar una tasación del inmueble certificando (lógicamente tras inspección física del inmueble) que el valor de mercado es acorde con el declarado en el documento público.

La alternativa de autoliquidar en función del precio consignado en la escritura pública daría lugar a expediente sancionador cuando los órganos de gestión procedieran a la comprobación pertinente de la operación.

Conclusiones

• Tras la reforma comentada, el valor de referencia de un inmueble se configura como un dato básico y fundamental a la hora de cualquier transacción a realizar con el mismo. Debe ser conocido por todas las partes previo a cualquier decisión.
• El desmembrar la base imponible del valor real de la operación puede suponer el tener que tributar por un importe superior al verdaderamente satisfecho y ello en contravención al principio constitucional de capacidad económica. Ojo a futura jurisprudencia de nuestro más alto tribunal al respecto.
• La realidad del mercado muestra un encarecimiento de la vivienda de segunda mano por causa de esta novedad.
• El efecto colateral con otros impuestos vinculados como el IRPF, evidencia asimetrías fiscales difíciles de justificar. Piénsese en el caso de una compraventa donde el adquirente liquida ITPAJD por el valor de referencia, superior al efectivamente satisfecho, mientras que el transmitente declarará en su IRPF como valor de transmisión en su IRPF el que figura en la escritura.
• Igualmente, en el Impuesto sobre el Patrimonio para inmuebles adquiridos desde el 2022. ¿Quebrantamiento del principio de igualdad?

Como vemos, demasiados interrogantes para una norma que acaba de incorporarse a nuestro ordenamiento.