Mujeres al Timón
Designable fusiona la arquitectura con la promoción inmobiliaria desde una perspectiva de recuperación de las zonas urbanas. Su filosofía se basa en compatibilizar un grupo de personas con un edificio. Es decir, el usuario está en el centro del proyecto. En este caso, compartiendo una forma de entender la vivienda y la vecindad dentro de un entorno urbano.
Para hacer realidad su objetivo, Designable -que nace de la inquietud de dos arquitectos, Andrés Perales y Pablo Bertolín– busca solares o edificios enteros susceptibles de ser rehabilitados para convertirlos en una auténtica comunidad de vecinos.
Lejos de los clásicos pisos «tres habitaciones, dos baños», las viviendas se conciben según las necesidades de cada propietario. Pero, al mismo tiempo, se proyectan espacios comunes que puedan ser disfrutados por todos los vecinos y que fomenten la convivencia. Una forma de recuperar el contacto social, la solidaridad vecinal, el tener a quien recurrir si es necesario.
La sociedad ha cambiado y el sector inmobiliario debe, como señala Andrés, “cambiar el chip. No sólo las promotoras, también los bancos, los gobiernos, la normativa local … sino, nos encontraremos que quien se va a hipotecar por una casa que no le gusta. Hemos descubierto que la gente quiere vivir de una forma muy diferente a como los que hacemos casas queremos que vivan».
El centro de la ciudad como alternativa más sostenible
¿Por qué el centro de las ciudades? En opinión de Andrés Perales, porque las crisis afectan menos a estas ubicaciones. Pero también por su compromiso con la sostenibildiad.
“Queremos solucionar los problemas que se encuentran en el centro de las ciudades -afirma Perales- solares a los que las promotoras tradicionales son incapaces de darles salida. Pero también por razones de movilidad. La gente empezará a utilizar menos el coche, por lo que vivir en el centro de las ciudades será a medio plazo una ventaja”.
El proceso, una vez localizado el solar o el edificio, continua con un análisis financiero para determinar si el proyecto es viable.
“Conocemos bien a nuestro cliente objetivo -agrega Pablo Bertolín- y sabemos en qué rango de precios compra. Si la parte financiera cuadra, pasamos al anteproyecto que contempla las opciones técnicas viables y empezamos a jugar con las diversas tipologías de vivienda. A partir de ahí, que el comprador nos diga cómo quiere vivir”.
Así pueden proyectarse diversas soluciones para solares pequeños y, según la demanda, encajan el edificio resultante. De hecho, como explica Andrés, conocer previamente los requisitos que piden los clientes les ha impulsado a cambiar algún proyecto y convertirlo en una promoción de éxito.
La fórmula del éxito: conoce a tu cliente mejor que él mismo
Para conocer los requisitos que desea el posible cliente, Designable cuenta con una base de datos -a la que definen como uno de los éxitos de la empresa- nutrida de cuestionarios muy detallados sobre el concepto de hogar y necesidades.
Para el desarrollo del formulario han contado con la colaboración de expertos en experiencia de usuario que han conseguido que más que un cuestionario, sea una conversación. El segundo paso, en el que están trabajando, es que también incluya las decisiones sobre personalización.
“Se trata -añade Perales- de evitar reuniones interminables y que el cliente lo haga cuando le venga bien, que le permita pensar y sea un trabajo más controlado. Al final se trata de optimizar recursos y proporcionar un valor diferencial”.
Gracias al cuestionario previo, hay un conocimiento de gustos y aficiones. “Con ese conocimiento -afirma Andrés- podemos empezar a generar esa comunidad antes de que sean vecinos. Una capacidad que no tienen otras empresas que construyen viviendas. Queremos que la comunidad sea un valor a aportar a la calidad de vida de los vecinos”.
Entre los principios básicos de Designable está la sostenibilidad, la accesibilidad, la eficiencia energética, el uso de energías renovables o el uso de materiales de impacto neutro. También evalúan las condiciones del entorno: que se disponga de una red de transporte público, zonas verdes o colegios en las cercanías. De hecho, sus promociones disponen del certificado internacional de sostenibilidad Breeam.
El impasse de las licencias, un periodo de reflexión y elección
La duración media de un proyecto, desde que llega la mesa hasta que se entregan las viviendas, viene a ser de tres años. «Los primeros seis meses -precisa Bertolín- se emplean en los primeros análisis, el anteproyecto, comercialización y cierre de ventas. El año siguiente lo consumen las licencias. Un año en el que dejas el proyecto en el ayuntamiento y te sientas a esperar. Un tiempo perdido que no aporta nada. Luego año y medio de obra y cierre”.
Ese año en blanco, añade Andrés, se utiliza para personalizar las viviendas, para definir con el comprador los acabados, “así, cuando llega la licencia, la construcción debe ser un paseo, porque ya no hay que tomar decisiones ni hacer modificaciones”.
¿Cómo se evita el cambio de opinión? Aunque parezca increíble, Designable cuenta con los servicios de especialistas en experiencia de usuario y hasta de un psicólogo.
Llegados al capítulo de construcción, se recurre a la tecnología BIM. El proyecto se hace todo en 3D. Ahí se recogen todas las peculiaridades de cada vivienda, la distribución, los acabados … está perfectamente definido desde el aspecto técnico. “Según el proyecto -añade Pablo- buscamos la empresa que mejor lo pueda ejecutar”.
“Designable está centrado en la persona -matiza Andrés-. Ni bancos ni abogados ni constructoras están acostumbrados a esto. Hemos tenido que integrarlos poco a poco. Desde los contratos de venta, que incluyen una serie de seguridades para el comprador … Cuando generas una nueva idea de negocio, sobre todo en un sector tan tradicional, cuesta mucho, hay muchas barreras”.
Edificios que se convierten en los mejores vecinos del barrio
¿Cómo se financian los proyectos? Designable parte de constituir, por proyecto, una sociedad limitada en la que el comprador puede entrar como socio. Eso proporciona una transparencia absoluta en todo el desarrollo y permite consensuar las decisiones. A partir de ahí se estudia qué tipo de financiación es más ventajosa.
Una de las características de las promociones de Designable es que las plantas bajas, de momento, no se venden. Se quedan en propiedad de la sociedad para controlar que todo el edificio es sostenible. Pueden albergar servicios que sean útiles a los vecinos tanto del edificio como del barrio. Como dice Andrés, “queremos que nuestros edificios sean los mejores vecinos del barrio”.
La administración del edificio queda también en sus manos, de forma que puede monitorizar permanentemente la evolución del edificio y sabe en cada momento donde puede producirse un problema y cómo resolverlo.
A través de una aplicación, los vecinos pueden comunicar las incidencias “Nunca vamos a abandonar al propietario -agrega Andrés- realmente Designable empieza a aportar valor cuando entrega la vivienda y se empieza a vivir en ella”
