Cómo funciona el alquiler con opción a compra

No todo el mundo puede permitirse comprar una casa inmediatamente que lo desea.  Por suerte, hay otras opciones disponibles. Puedes obtener una hipoteca de un banco y comprar la propiedad directamente o puedes alquilarla primero y luego hacer pagos a lo largo del tiempo hasta que la poseas por completo, esto es lo que se conoce como alquiler con opción a compra. En muchos casos, el alquiler con opción a compra puede ser la mejor opción para alcanzar la meta de tener casa propia.

¿Qué es un alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es un contrato de arrendamiento, entre el propietario y el inquilino de un inmueble, pero que brinda a este último, posibilidad de adquirir la propiedad. Se puede tomar como una especie de contrato doble, en el que además del contrato básico de alquiler, se establecen una o más cláusulas sobre la opción de compra por parte del arrendatario.

Es decir, que este contrato brinda al inquilino la opción de comprar la propiedad en cuestión, después de un tiempo previamente determinado. Por lo general, este tipo de contrato se utiliza sobre inmuebles destinados para vivienda principal, lo que no quiere decir que no se pueda realizar sobre locales comerciales.

Vale decir, que el inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento, pero si decide quedarse en el inmueble y no comprar, tiene la obligación de pagar regularmente el alquiler.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Como ya indicamos, el alquiler con opción compra, funciona básicamente como un contrato de alquiler, pero con la adición de la opción de compra. Sin embargo, las condiciones bajo las cuales se ha de realizar la negociación dependen del acuerdo entre el arrendador-vendedor y el arrendatario-comprador.

A la fecha, no existe ningún marco regulatorio que fije los parámetros que rigen este tipo de negociación. Para todos los efectos funciona básicamente como un contrato de alquiler, pero con la salvedad de la opción a compra incluida.

En este sentido, los parámetros, los montos a pagar y los plazos de la negociación, serán los que establezcan las partes de mutuo acuerdo y beneficio. Lo recomendable, en todo momento, es establecer en el contrato que se firma, todos los pormenores y condiciones de la negociación para evitar malos entendidos futuros.

¿Cuándo interesa alquilar con opción a compra?

Cuando se habla de alquiler con opción a compra, generalmente el mayor beneficio, recae sobre el arrendatario-comprador. Puesto que, gracias a esta negociación, tendrá la opción de adquirir una vivienda que ya ocupa y con suficiente tiempo para ahorrar el dinero necesario. Por otro lado, cuando no se tienen todos los requisitos necesarios para optar por un crédito hipotecario, el alquiler con opción a compra, es la mejor opción.

Otra ventaja resulta, si no se está preparado para comprar una vivienda y se quiere conocer la zona, la comunidad o la propiedad antes de dar el salto a la propiedad. De esta manera, cuando se concreta la compra ya se es parte de la comunidad.

Pero no es solo el inquilino quien se beneficia con este tipo de negociación. En muchos casos el arrendador-vendedor también se puede ver beneficiado. Esto es porque puede empezar a desentenderse de algunos gastos y obligaciones del bien en cuestión (dependiendo claro, de la negociación que se haya hecho). Además, obtendrá un beneficio de su propiedad hasta que se concrete la venta, pudiendo inclusive, obtener un mejor precio que el regular del mercado.

También es posible que un propietario no quiera correr el riesgo de vender una casa directamente sin ver primero lo responsable que es la persona que la va a comprar.

¿Cómo tributa este tipo de negociación en España?

La fiscalidad del alquiler con opción a compra en España es sencilla y directa. En general, cualquier contrato de alquiler está sujeto tanto al IVA, como al impuesto sobre la renta (IRPF) y el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). Así que, en el caso de un contrato de alquiler con opción a compra, no existen impuestos adicionales a los ya establecidos para los contratos de alquiler estándar.

En otras palabras, en España el alquiler con opción a compra no está sujeto a impuestos. El inquilino solamente paga impuestos por la diferencia entre lo que pagó por el inmueble y lo que el propietario recibió por alquilarlo.

Sin embargo, la opción a compra como tal debe tributar al ITPAJD (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). Esto, en razón de que, en la mayoría de casos, las opciones de compra se dan entre particulares, y constituyen segundas o posteriores transmisiones,

¿Cuáles son los requisitos para este tipo de negociación?

Las condiciones requeridas para optar por este tipo de negociación, son las que establezcan las partes involucradas en su acuerdo. Pero veamos algunas de las más comunes:

• En primer lugar, debe existir un compromiso real de las partes involucradas, en cumplir las condiciones establecidas.
• Sin lugar a dudas, debe existir y firmarse un contrato que establezca todas estas condiciones.
• El arrendador del bien debe ser el propietario del mismo, o contar con poder especial para esta negociación.
• Se deben establecer de forma clara los parámetros de la negociación del bien en cuestión.
• Y en general, el acuerdo de las partes en todas las cláusulas del convenio de compra venta.