¿Congelar las hipotecas? Una medida que genera más problemas que soluciones

En un contexto donde se han propuesto medidas para congelar las hipotecas en España, resulta importante analizar si esta es la solución adecuada para resolver los problemas actuales. Desde una perspectiva económica, se trata de una medida que podría generar efectos adversos similares a los que se han visto en el sector del alquiler. En momentos así, resulta crucial mantener la calma y actuar con cautela, evitando caer en decisiones ideológicas y cortoplacistas.

Recientemente hemos escuchado a la vicepresidenta segunda del Gobierno y ministra de Trabajo y Economía Social, Yolanda Díaz, proponer la congelación de las hipotecas como medida para paliar la crisis económica. Una idea más fruto de la poca reflexión, que dista mucho de ser la solución que muchos necesitan y que podría incluso generar efectos adversos en el mercado hipotecario español, como ya ha pasado en el sector del alquiler.

Es importante destacar que congelar las hipotecas es una medida de base ideológica, no económica. Aunque pueda parecer atractiva a simple vista, esta iniciativa no se fundamenta en argumentos sólidos ni en un análisis riguroso de la situación actual del mercado hipotecario. En lugar de eso, este tipo de medidas responde a intereses políticos, no olvidemos que vienen fechas electorales, más que a una estrategia económica coherente y sostenible.

Por otro lado, resulta sorprendente que, en un contexto en el que se habla mucho de la necesidad de regular el mercado hipotecario en España, se siga culpando a los bancos y a las entidades financieras de todos los problemas que afectan al sector. Pero ya estamos acostumbrados; cuando el problema es inmobiliario, la culpa la tienen los grandes tenedores; cuando es hipotecario, la tienen los bancos. La Administración Pública nunca se hace responsable.

Por tanto, en lugar de tomar medidas como la congelación de las hipotecas, es importante actuar con cautela y serenidad. Es cierto que el tipo medio de interés hipotecario en España ha aumentado drásticamente en los últimos dos años, pero sigue estando alrededor del 3,5%, unas cifras que entran dentro de la normalidad si tenemos en cuenta la serie histórica.

Por poner las cifras en contexto, en países como Alemania o Estados Unidos el interés medio de la financiación hipotecaria está fijado en torno al 6,5% en estos momentos. Sé que esto no consuela a nadie, pero como siempre medimos las cosas por su valor relativo lo único que vemos es la subida de nuestra cuota respecto la que teníamos anteriormente.

Pero debemos hacernos una pregunta; ¿si mañana bajan los tipos de interés, se bonificará a aquellos que hayan contratado su hipoteca a interés fijo y estén pagando un precio más alto en relación con el mercado en ese momento? Fijar ayudas en momentos de necesidad es una buena medida siempre y cuando se establezcan parámetros, y tengamos memoria, para aplicar los mismos criterios cuando la situación es adversa.

Pero también nos podríamos hacer otra pregunta adicional; ¿por qué no se recupera la deducción por compra de vivienda y hacemos que los intereses de la financiación puedan ser deducibles? Esta solución aliviaría al sufrido prestatario y supondría una medida equitativa y generalizada independientemente de que los tipos de interés suban o bajen. El problema aquí es que es entonces la Administración Pública quien tiene que pagar la fiesta al recaudar menos, y ya sabemos que la fiesta siempre es más divertida si la paga otro.

Por último, es importante destacar que el mercado hipotecario en España ya está regulado y cuenta con medidas de protección al consumidor que garantizan su estabilidad y sostenibilidad. Por ello es necesario dejar a un lado estas propuestas populistas para apostar por una regulación coherente y responsable que proteja a los consumidores mientras garantiza el modelo de negocio de aquellos que ponen el riesgo su dinero prestándolo a quien lo necesita.

Sobre el autor

Con más de 20 años de trayectoria en el sector financiero y el real estate, Vicenç Hernández Reche es economista, PhD Psicología Económica, presidente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (ANAI), la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y CEO de Tecnotramit.

Experto en Banca de Inversión, Banca Privada y gestión de servicios patrimoniales e inmobiliarios en diferentes entidades y empresas, el ejecutivo ha ocupado cargos de responsabilidad en las principales entidades bancarias del país. Asimismo, es consejero y asesor de varias empresas de consultoría estratégica, y empresas del sector Proptech y Fintech.