La vivienda protegida vuelve a salir a cuenta

Durante diez años, promover vivienda protegida en la Comunitat Valenciana fue una operación que casi nadie quería hacer. El precio máximo de venta se mantuvo anclado en 1.212,80 euros por metro cuadrado útil desde 2013 mientras materiales y mano de obra se encarecían, y entre 2019 y 2022 la promoción privada de VPP desapareció.

El deshielo llegó en 2023, con un módulo de 2.200 euros; en 2024 subió a 2.400 con el Decreto 180/2024, y la resolución publicada el pasado agosto en el DOGV lo sitúa en 2.568 euros, un 7% más.

El módulo se mueve, los costes también

La Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València, cuyo informe sustenta la memoria económica de la resolución, califica la subida de corrección parcial: desde 2023 los costes han crecido un 17,1 %, muy por encima del 7 % aprobado, y desde 2019 el coste de ejecución de obra acumula un alza del 57 %.

Por eso propone una actualización automática por IPC a partir de enero de 2027 y una cláusula de revisión ante circunstancias extraordinarias.

A ello se suma que el módulo es único para toda la Comunitat, sin diferenciación geográfica. «El modelo VPP empieza a ser viable en determinadas localizaciones, pero la rentabilidad depende mucho del coste del suelo, los costes de construcción y el módulo aplicable en cada municipio», explica César Rodríguez Andreu, director del Área Técnica de Euroval.

Las mayores posibilidades se concentran donde coinciden un suelo con costes asumibles y demanda suficiente, lo que obliga a analizar cada emplazamiento por separado. No hay, por tanto, una zona única donde salgan las cuentas.

Suelo público y calificaciones al alza

El segundo motor es el suelo. El Plan Vive persigue impulsar 10.000 viviendas protegidas en la legislatura combinando promoción pública, privada y colaboración público-privada, fórmula en la que la Administración aporta el suelo.

Según la EVha, 317 ayuntamientos se han adherido al convenio marco con la Federación Valenciana de Municipios y Provincias. Su contador oficial refleja, a 29 de septiembre de 2026, 1.199 viviendas en licitación, 1.887 adjudicadas, 1.387 en construcción y 212 terminadas: 4.685 en total, menos que las más de 4.800 activadas del mensaje institucional, que usa un perímetro más amplio. Alicante concentra la mayor parte de la actividad identificada.

El mejor termómetro del sector privado son las calificaciones provisionales, que el Ministerio de Vivienda asimila a vivienda protegida iniciada.
La serie valenciana pasa de 511 viviendas en 2023 a 902 en 2024 y 1.837 en 2025, un 103,7% más en un solo año. El reparto de 2025 muestra 943 calificaciones en Alicante, 894 en València y ninguna en Castelló.

La Conselleria, que contabiliza solicitudes presentadas, informó de 698 en los cinco primeros meses de vigencia del nuevo decreto, 1.099 en todo 2025 y 1.588 solo en el primer semestre de 2026.

La letra pequeña: protección permanente

El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 moviliza 7.000 millones de euros y reserva al menos el 40% a ampliar la oferta social y asequible, pero exige que la vivienda financiada mantenga su protección de forma permanente y, en alquiler, durante un mínimo de 50 años. El cambio altera la valoración del activo: conforme a la Orden ECO/805/2003, el valor de mercado debe contrastarse con el valor máximo legal y, a efectos de garantía hipotecaria, se adopta el menor de los dos.

Según Rodríguez Andreu, para la banca una promoción protegida no tiene por qué presentar un peor perfil, pero «cuando esta tiene carácter permanente, la limitación del precio no es transitoria y condiciona de forma estructural tanto el valor del inmueble como su capacidad de disposición futura».

Para el sector supone un cambio de modelo: la fórmula de promover para vender pierde peso frente a un negocio patrimonialista de largo plazo, más propio de fondos, aseguradoras y gestoras de alquiler que del promotor tradicional.

¿Colchón para el sector?

De ahí la pregunta que empieza a plantearse la construcción: si la VPP puede sostener la carga de trabajo en caso de que el mercado libre se enfríe. Euroval lo ve posible pero condicionado a que exista volumen suficiente de promociones y a que resulten viables. Sobre la demanda, Rodríguez Andreu distingue entre necesidad y capacidad de compra: la necesidad de vivienda asequible está identificada, «pero necesidad y demanda solvente no son exactamente lo mismo». Como indicio, el programa de avales del Institut Valencià de Finances facilitó 1.812 operaciones de compra en la Comunitat en los siete primeros meses de 2026, cifra que incluye vivienda libre y protegida.

Los números del módulo sitúan al destinatario. Según la simulación de la Cátedra, una VPP de 60 metros cuadrados costaría como máximo 154.080 euros: la renta conjunta de una pareja joven con el salario medio, frente a las 6,88 veces que exigiría la misma vivienda en el mercado libre. El Decreto 180/2024 reserva además un mínimo del 40% de las promociones a tipología joven.
Con las piezas normativas encajando, el cuello de botella se desplaza a la ejecución: tramitación, licencias, mano de obra y costes.

La EVha licita ya promociones industrializadas en Torrent, Albal y Utiel. Los 212 pisos terminados frente a las 4.685 viviendas movilizadas resumen el estado del ciclo: la vivienda protegida ha vuelto a ser un negocio posible, pero la mayor parte sigue sobre el papel.

La vivienda protegida vuelve, pero vuelve distinta. Ya no es el producto que se promovía para vender y salir, sino un activo de rentas limitadas y horizonte de décadas que exige otro tipo de inversor y otra paciencia.

El sector observa la vivienda protegida con un interés que no tenía desde antes de la crisis, y no solo por convicción social. Si el mercado libre se enfría, la VPP es el único segmento con demanda garantizada, suelo disponible y respaldo público.

Esa es su gran baza y también su gran incógnita, porque el regreso depende de tres condiciones: que los módulos se actualicen, que los plazos dejen de medirse en ejercicios completos y que la demanda, además de existir, pueda pagar lo que cuesta construir hoy.