La decisión económica de los propietarios detrás de la pérdida del alquiler residencial

Los propietarios revalorizan sus estrategias: alquiler temporal, turístico y venta ganan atractivo frente a un alquiler residencial que rinde el 3% bruto, el nivel más bajo en quince años.

En España, el número de hogares crece sostenidamente y la demanda residencial presiona al alza.

Sin embargo, la oferta disponible de alquiler habitual no acompaña ese crecimiento en muchos mercados tensionados. Este desequilibrio no es accidental. Refleja una realidad económica: los propietarios comparan rentabilidades, riesgos y flexibilidad entre distintos usos de una misma vivienda y eligen aquel que optimiza su retorno.

Más hogares buscando vivienda

La estructura demográfica española impulsa una demanda residencial creciente. Entre 2026 y 2041, el número de hogares aumentará aproximadamente 2,2 millones, según las proyecciones del INE publicadas en junio de 2026. Este crecimiento no es homogéneo: los hogares unipersonales crecerán el 19,6% en ese período, mientras que los de dos personas subirán el 16,7%. Los hogares de cuatro o más miembros apenas se modificarán.

Simultáneamente, la población española ha alcanzado 49,7 millones de habitantes a inicios de 2026 y continúa creciendo gracias a la inmigración. El resultado es una presión estructural de demanda sobre un stock de vivienda limitado. Según el Banco de España, acumuló un déficit de 750.000 viviendas entre 2021 y 2025.

Una vivienda, varios modelos de negocio

Un propietario con una vivienda residencial libre se enfrenta hoy a una encrucijada económica real. Puede dedicarla a:

Alquiler residencial habitual: genera ingresos estables pero tiene baja rentabilidad bruta. Según el Banco de España, alcanzó el 3,0% a cierre de 2025, su nivel más bajo en quince años. Esta cifra está por debajo del rendimiento de los bonos del Estado a diez años (3,3%). Supone un ingreso predecible, pero la rotación es lenta, los gastos de mantenimiento significativos y la legislación cada vez más restrictiva.

Alquiler temporal y de temporada: volatilidad operativa pero rentabilidades superiores. Entre julio y agosto de 2025, el registro obligatorio de alquileres de corta duración recibió 68.594 solicitudes, de las cuales casi la mitad fueron rechazadas. De las aceptadas, predominó el turístico (78% del total de 412.253 solicitudes registradas en 2025). La rotación es rápida, pero el riesgo de ocupación vacía es mayor.

Alquiler turístico: en zonas con demanda turística, puede generar rentabilidades significativamente superiores al alquiler residencial. El Banco de España estima que existen cerca de 900.000 viviendas en uso turístico o en manos de no residentes a cierre de 2025. Estos inmuebles, en determinadas ciudades, ocupan una oferta potencial que podría ser residencial.

Venta: recupera capital y elimina la gestión operativa, especialmente atractiva si se espera apreciación del activo.

Por qué cambia la decisión del propietario

Un propietario racional compara estas alternativas considerando:

Rentabilidad: el alquiler habitual rinde hoy un 3% bruto, mientras que la rentabilidad total (alquiler más revalorización de la vivienda) alcanzó el 15,9% en el segundo trimestre de 2026. La apreciación del activo es el motor real del retorno, no el flujo de ingresos. Si espera revalorización, tiene incentivos a mantener la vivienda vacía o destinarla a usos que maximicen plusvalía.

Riesgo de impago: el alquiler residencial tradicional implica riesgo concentrado y duradero. El alquiler temporal dispersa ese riesgo.

Duración y flexibilidad del contrato: en alquiler habitual, los contratos son de mínimo tres años en España. En alquiler temporal, la retirada es rápida y el propietario puede reagentar el inmueble si cambian las condiciones del mercado.

Costes y gestión: mantenimiento, impuestos, seguros. El alquiler turístico permite trasladar más costes al inquilino o absorberlos en una rentabilidad más alta.

Liquidez: vender líquida capital; el alquiler lo inmoviliza.

En un contexto donde la rentabilidad bruta del alquiler habitual es históricamente baja y la apreciación del activo es el principal motor de retorno, numerosos propietarios optan por esperar, alquilar temporalmente o abandonar la modalidad residencial.

Qué está ocurriendo realmente con la oferta

El Banco de España es categórico: «la causa principal del deterioro del acceso es la inelasticidad de la oferta». Pero esta inelasticidad no es pasiva. Responde a decisiones activas de propietarios y gestores.

La caída es estructural. Entre 2018 y 2025, España perdió 393.000 viviendas en alquiler anunciadas en plataformas, una contracción del 44%. El stock de anuncios pasó de 902.664 en 2018 a 510.091 en 2025. Esta caída no es uniforme: afectó a 41 de las 50 provincias españolas. Madrid perdió 137.411 viviendas (-54%), Cataluña 124.582 (-71%), y Andalucía, Valencia y Galicia acumularon contracciones significativas. Barcelona fue especialmente golpeada: descendió de 113.853 anuncios en 2018 a apenas 19.723 en 2025, una pérdida de 94.130 viviendas (-83%). En Madrid capital, la cifra fue de 117.558 viviendas perdidas (-58%, de 202.484 a 84.926).

Las excepciones son pocas pero reveladoras. Alicante fue la única provincia grande en ganar oferta, sumando 4.312 viviendas (+27% entre 2018 y 2025). La Rioja fue la única comunidad autónoma con crecimiento (+282 unidades).

En paralelo, creció el alquiler temporal: los registros muestran que entre julio y agosto de 2025 se intentó inscribir casi 70.000 alquileres de corta duración. Si bien muchos fueron rechazados por incumplir criterios regulatorios, el flujo demuestra que propietarios reasignan viviendas hacia esos usos.

Esto no es consecuencia de una única causa legislativa. El Banco de España señala múltiples limitaciones de la oferta: fragmentación del sector constructor, baja productividad, escasez de mano de obra especializada. Pero también reconoce que «en algunos centros urbanos, la vivienda turística absorbe una parte relevante de la oferta potencial de alquiler residencial».

Cuando la vivienda se convierte también en un problema empresarial

El costo de la vivienda está comenzando a afectar directamente a la economía laboral. Según la Comisión Europea, el precio de la vivienda obstaculiza la movilidad entre comunidades autónomas. España cuenta con 155.737 vacantes sin cubrir, según los últimos datos del INE.

En Baleares, trabajadores rechazan empleos de temporada porque el alquiler es inviable incluso con sueldos nominalmente altos. En la Comunidad Valenciana, empresas constructoras asumen alojamiento de trabajadores de otras provincias porque no pueden pagarse una vivienda en la región. Cadenas hoteleras alquilan pisos para sus empleados, pero la cobertura es insuficiente.

BBVA Research advierte que las empresas pagan primas especiales para asumir costes de vivienda de sus empleados, una diferencia que tarde o temprano se traslada a precios. Esto afecta la competitividad. El problema no es solo que los trabajadores no puedan comprarse una vivienda. Es que el alquiler es tan caro que rechazarán mudarse a ciudades donde existe empleo. Esto limita la movilidad laboral, la capacidad de las empresas de captar talento y, por extensión, el crecimiento económico.

¿Puede volver vivienda al alquiler habitual?

Matemáticamente, sí. Pero depende de cambios en las variables que controlan esta decisión económica.

Si la rentabilidad bruta del alquiler residencial crece —bien por caída de precios de compra, bien por subida de rentas más rápida que la de hoy, o ambas—, volverá a ser competitiva frente a la revalorización esperada. Si la regulación aclara y estabiliza reglas de juego para el alquiler habitual, reducirá incertidumbre regulatoria. Si se construye más vivienda, la oferta agregada aumentará.

Pero mientras la rentabilidad bruta esté cercana al 3% y la expectativa de revalorización sea del 10-15% anual, un propietario racional preferirá otras estrategias. No es ideología. Es matemáticas.