La hipoteca media sube a 180.785 euros: casi 18.000 euros más en un año

El mercado hipotecario español está dejando de crecer en número de operaciones, pero no en precio. Durante el pasado mes de julio se constituyeron 43.372 hipotecas sobre viviendas, un 3,5% menos que en el mismo mes de 2025. Sin embargo, quienes sí consiguieron acceder a la financiación bancaria necesitaron préstamos considerablemente mayores.

El importe medio de las nuevas hipotecas sobre vivienda alcanzó los 180.785 euros, lo que supone un incremento interanual del 10,9%, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Este análisis resulta especialmente llamativo cuando se traduce a euros. Hace un año, el importe medio rondaba los 163.000 euros. Es decir, actualmente un comprador necesita solicitar al banco aproximadamente 17.800 euros más que doce meses atrás.

Y eso ocurre mientras se firman menos préstamos. La estadística refleja así una de las incongruencias que atraviesa actualmente el mercado inmobiliario. El acceso a la vivienda se complica para una parte de los hogares, pero aquellos que finalmente consiguen comprar necesitan asumir un endeudamiento mayor.

Casi 7.850 millones prestados en un solo mes

El descenso del número de operaciones no ha impedido que aumente el volumen de dinero movilizado por las entidades financieras.

Los bancos prestaron en julio 7.841 millones de euros para la compra de viviendas, un 7% más que durante el mismo mes del año anterior. El aumento del capital prestado contrasta de nuevo con la caída del 3,5% en el número de viviendas hipotecadas.

En otras palabras: hay menos operaciones, pero son económicamente superiores.

El fenómeno está estrechamente relacionado con la evolución de los precios inmobiliarios. Cuando el precio de entrada de una vivienda aumenta, también lo hace, generalmente, la cantidad que debe financiar el comprador si quiere mantener una proporción similar entre ahorro aportado y dinero solicitado al banco.

Esto introduce además otro obstáculo que no siempre aparece reflejado cuando se habla únicamente de la cuota hipotecaria: el ahorro previo necesario para comprar una vivienda.

Las entidades no suelen financiar la totalidad del precio de adquisición. Si se toma como referencia una financiación equivalente al 80% del precio -un supuesto habitual, aunque las condiciones dependen de cada entidad y cliente-, una hipoteca de alrededor de 180.000 euros estaría asociada a una vivienda de unos 225.000 euros.

Eso obligaría al comprador a disponer de unos 45.000 euros para cubrir el 20% no financiado, antes incluso de sumar impuestos y otros gastos asociados a la adquisición.

Por eso, para muchos hogares, la principal barrera no está únicamente en poder pagar la cuota mensual. Está en conseguir reunir el dinero necesario para poder firmar la operación.

¿Qué cuota supone una hipoteca de 180.785 euros?

El aumento del importe coincide, además, con un contexto financiero muy diferente al de los años en los que las hipotecas podían contratarse a tipos extraordinariamente bajos.

El tipo de interés medio de las nuevas hipotecas sobre viviendas fue del 3,01% en julio, mientras que el plazo medio se situó en 26 años, según el INE.

Aplicando ese tipo y ese plazo al importe medio actual de 180.785 euros, la cuota resultante rondaría aproximadamente los 836 euros mensuales en una simulación de préstamo con cuotas constantes.

No se trata de la cuota media real que pagan actualmente todos los hipotecados españoles, sino de una estimación que permite dimensionar el esfuerzo financiero asociado a una operación con las condiciones medias registradas en julio.

A lo largo de 26 años, la capacidad económica necesaria para asumir un préstamo de estas características es considerable.

Además, el euríbor a doce meses, principal índice utilizado como referencia para las hipotecas variables en España, se situó en julio en el 2,855%, frente al 2,079% registrado doce meses antes. El indicador ha aumentado 0,776 puntos porcentuales en un año, según el Banco de España.

Las hipotecas fijas siguen dominando

Después de varios años marcados por las fuertes oscilaciones del euríbor, los compradores continúan mostrando una clara preferencia por las hipotecas a tipo fijo.

En julio, el 62,3% de las nuevas hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo fijo, frente al 37,7% que optó por un interés variable.

Las diferencias en el precio inicial, además, fueron reducidas. El interés medio de partida fue del 3,03% para las hipotecas fijas y del 2,97% para las variables.

Este dato muestra que casi dos de cada tres compradores prefieren conocer desde el comienzo cuánto tendrán que pagar durante la vida del préstamo, incluso cuando el tipo inicial de una hipoteca variable pueda ser ligeramente inferior.

La decisión cobra especial relevancia en un momento en el que el euríbor vuelve a encontrarse claramente por encima de los niveles registrados un año atrás.

2026 mantiene todavía más hipotecas que 2025

El descenso registrado en julio tampoco significa que el mercado hipotecario haya entrado necesariamente en una fase generalizada de contracción.

Entre enero y julio, el número de hipotecas sobre viviendas acumula todavía un crecimiento del 5,4% respecto al mismo periodo de 2025, mientras que el capital prestado aumenta un 15,8% y el importe medio un 9,9%.

La evolución mensual ha sido irregular.

En enero se firmaron 40.273 hipotecas sobre viviendas; en febrero, 45.563; marzo alcanzó las 46.661; abril bajó hasta 40.010; mayo registró 42.213; junio llegó a 45.907 y julio terminó con las mencionadas 43.372 operaciones.

Por tanto, el dato de julio introduce una señal de enfriamiento frente al mismo mes del año anterior, pero no borra el crecimiento acumulado durante los primeros siete meses del ejercicio.

Lo que sí mantiene una trayectoria mucho más clara es el tamaño económico de los préstamos.

La Comunitat Valenciana va a contracorriente

La evolución territorial presenta importantes diferencias.

Mientras que en el conjunto de España el número de hipotecas sobre viviendas cayó un 3,5% interanual en julio, en la Comunitat Valenciana aumentó un 0,2%.

Las mayores subidas se registraron en Baleares, con un 8,6%; Asturias, con un 8,1%; y Galicia, con un 7,1%.

En el extremo contrario se situaron Cantabria, donde las hipotecas sobre vivienda cayeron un 26,9%; Aragón, con un descenso del 20,5%; y La Rioja, con un 19,7% menos.

La Comunitat se encuentra así prácticamente estabilizada respecto al ejercicio anterior, pero presenta un comportamiento algo mejor que el conjunto nacional.

El reto ya no es solo conseguir una hipoteca

Durante años, buena parte del debate hipotecario se concentró en los tipos de interés: cuánto subía el euríbor, qué diferencia existía entre una hipoteca fija y una variable o cuándo comenzarían a abaratarse los préstamos.

Los datos de julio revelan otra dimensión del problema.

Incluso aunque las condiciones financieras fueran más favorables, el importe que debe financiar una familia para acceder a una vivienda continúa aumentando.

Una hipoteca media próxima a los 181.000 euros significa más deuda, potencialmente más intereses durante toda la vida del préstamo y, sobre todo, una mayor cantidad de ahorro necesaria antes de entrar en el mercado.

El mercado español cierra así julio con menos viviendas hipotecadas que hace un año, pero con un volumen total de financiación superior. Una contradicción solo aparente: compran menos personas, pero quienes lo hacen necesitan cada vez más dinero para conseguirlo.