L. Fabra: «Los propietarios no quieren asumir la realidad del mercado»

El mercado inmobiliario de la provincia de Valencia afronta un cambio de ciclo. Así lo constata el informe del segundo trimestre de 2026 elaborado por el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia (API Valencia) y la Asociación Provincial de Inmobiliarias Valencianas (APIVA), presentado por Luis Fabra, catedrático y director de la cátedra que firma el análisis.

El documento certifica una intensificación de los precios de la vivienda que ya empieza a traducirse en menos operaciones: la provincia registró 9.619 compraventas entre abril y junio, un 5,6% menos que el trimestre anterior y un 1,6% menos que en el mismo periodo de 2025.

Se trata del tercer trimestre consecutivo de descensos, una tendencia que, según el propio informe, «intensifica el ajuste» del sector tras varios años de fuerte actividad. Fabra defendió durante la presentación que la caída no debe interpretarse como una señal de crisis, sino como la vuelta a una «dimensión menor» tras un periodo de máximos históricos.

«El mercado no es insensible a cualquier realidad. La dinámica del mercado va a otro nivel. Venimos diciendo, venimos pensando, y se van constatando»  — Luis Fabra, director de la cátedra API Valencia-APIVA. 

La actividad se modera, pero se mantiene en niveles altos

El dato anualizado —que suaviza las oscilaciones trimestrales— sitúa las compraventas de los últimos doce meses en 40.766 operaciones, todavía un 0,7% por encima del mismo periodo anterior. Fabra señaló este indicador, junto con la tasa de paro, como una de las dos variables clave para anticipar un cambio de tendencia: «Cuando el dato anualizado se da la vuelta, estamos en otra realidad», advirtió, recordando que ya ocurrió en la crisis de 2008 y durante la pandemia.

En la ciudad de Valencia, la fotografía es más compleja. El segundo trimestre cerró con una recuperación puntual de las operaciones, hasta las 2.445, aunque el dato anualizado (9.249 compraventas) retrocede un 9,3% respecto a los doce meses precedentes. Fabra atribuyó el repunte trimestral a un factor coyuntural —probablemente la entrega de promociones de obra nueva— y apuntó que la tendencia de fondo en la capital seguirá corrigiendo con mayor intensidad que en el conjunto de la provincia.

La vivienda usada, que concentra cerca del 85% de las transacciones y que el informe considera el termómetro más fiable del sentimiento real del mercado, registró 8.213 compraventas en la provincia, con una ligera caída del 0,4%. La vivienda nueva, por el contrario, sigue mostrando buenos datos, aunque Fabra matizó que estas cifras reflejan acuerdos cerrados hace dos o tres años y «no representan el sentimiento de mercado actual».

Los precios no dan tregua

El precio medio de la vivienda libre en la provincia de Valencia alcanzó los 183.987 euros en el primer trimestre de 2026, con una subida interanual del 15,4% y del 6,0% respecto al trimestre anterior. Por metro cuadrado, el precio medio de tasación se situó en 1.788 euros, un 15,1% más que hace un año, un 33,2% más que hace tres años y más de la mitad (52,3%) por encima de los niveles de hace un lustro, según portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa.

El municipio de Valencia lidera con claridad los precios de la provincia, con un metro cuadrado tasado de 2.908 euros (+17,0% interanual), muy por encima de Mislata (2.274 €), Paterna (2.220 €) o Burjassot (1.941 €). En el mercado de oferta, el precio medio de la vivienda en la capital ronda ya los 442.039 euros.

Fabra insistió en que esta escalada de precios es la causa, no la consecuencia, de la caída en el número de operaciones: «Si tenemos intensificación en el alza de precios, el mercado se queda más pequeño. Eso es lo que ha venido ocurriendo y sigue ocurriendo», explicó, subrayando que la demanda «no es insensible al precio».

La accesibilidad, cada vez más tensionada

El capítulo de accesibilidad del informe es el que dibuja el panorama más preocupante para los compradores. La cuota hipotecaria mensual media en la Comunitat Valenciana se situó en 690 euros en el segundo trimestre, un 5,9% más que el trimestre anterior y un 13,6% más que hace un año. Esa cuota ya representa el 32,2% del salario medio, apenas por debajo del límite de esfuerzo del 33% que los expertos consideran razonable, tras una subida de 1,49 puntos porcentuales en solo tres meses.

El endeudamiento medio por vivienda alcanzó los 143.262 euros, un 14,5% más en un año, mientras que el tipo de interés de contratación inicial se situó en el 3,12% (3,05% en las hipotecas a tipo fijo y 3,26% en las de tipo variable). El 64,7% de las nuevas hipotecas se firma a tipo fijo, frente al 35,3% a tipo variable, una proporción que ofrece cierta protección frente a las subidas de tipos, aunque Fabra advirtió de que las renovaciones sí notarán el impacto: una subida de medio punto en el euríbor puede traducirse en un incremento del 20% en la cuota de quienes tengan hipotecas variables.

El plazo medio de los nuevos créditos hipotecarios se mantiene prácticamente estable, en 24,9 años en el trimestre y 25,1 años en términos interanuales. «Es una de las pocas herramientas que tenemos. No tendría ningún miedo a alargar los plazos de endeudamiento», defendió Fabra, que planteó el concepto de vivienda como un «dispositivo transgeneracional» que, por su larga vida útil, podría financiarse en plazos más largos para repartir la carga entre generaciones.

El impulso demográfico sostiene la demanda

Pese al enfriamiento de la actividad, el informe atribuye la fortaleza de fondo del mercado a los fundamentales demográficos y económicos de la provincia. Valencia contaba a cierre del último dato disponible con 2.815.000 habitantes, un crecimiento interanual del 1,8%, muy superior al 0,4% de la media española. De los cerca de 49.000 nuevos residentes del último año, 37.700 fueron extranjeros, un colectivo con un impacto especialmente intenso sobre la demanda de vivienda.

Ese crecimiento poblacional se ha traducido en más de 16.500 nuevos hogares en el último año, frente a una oferta de vivienda nueva que sigue muy por debajo de las necesidades del territorio. Fabra alertó de que la escasez estructural de producción —limitada por la disponibilidad de suelo y la capacidad del sector— seguirá empujando a parte de la demanda hacia municipios situados entre 20 y 40 kilómetros de la capital, en busca de vivienda más asequible.

La demanda extranjera continúa siendo uno de los motores más dinámicos del mercado valenciano. En la Comunitat Valenciana, el 31,0% de las compraventas del trimestre fueron realizadas por extranjeros, con un crecimiento interanual del 1,1%. En la provincia de Valencia se contabilizaron 7.800 compras de extranjeros en el último año, la segunda cifra más alta de la Comunitat en términos absolutos, pese a ser la provincia con menor peso porcentual de compradores foráneos. Entre las nacionalidades, destaca el ascenso sostenido de los compradores neerlandeses, que ya son la segunda nacionalidad extranjera en volumen de compra a nivel nacional, mientras británicos y franceses moderan su presencia.

Perspectivas: un 2026 «peor, pero no malo»

Fabra fue claro sobre el escenario que se abre para la segunda mitad del año: la actividad seguirá descendiendo, en un contexto de inflación al alza —del 3,2% en julio al entorno del 4% actual— y de un euríbor que ha repuntado desde el 2,8% de junio hasta cerca del 3% en la actualidad. «2026 va a ser peor que 2025, pero no va a ser un mal año», resumió, apoyándose en indicadores como el paro cerca de mínimos, la afiliación a la Seguridad Social cerca de máximos y unos salarios que crecen un 2,9%.

El catedrático recordó que los cambios de tendencia en precios siempre llegan con retraso respecto a los cambios en el volumen de compraventas, como ocurrió en 2006 —cuando cayó primero la actividad y los precios tardaron dos años en corregir— o en 2014, cuando primero se recuperaron las operaciones y solo un año después lo hicieron los precios. «Cuando el mercado cree que por fin los precios dejan de bajar y empiezan a subir, es cuando se toman las decisiones. Por eso siempre digo que no nos fijemos en la variación de precios, porque llegaremos tarde a la toma de decisiones», concluyó.