Bernardos: “El Banco de España volvería a fallar si limita las hipotecas”

El mercado hipotecario español encara el verano en una fase de mayor exigencia financiera, marcada por el repunte del Euríbor, el encarecimiento gradual de las hipotecas fijas y el debate sobre una posible limitación del crédito por parte del Banco de España.

Así lo refleja el último informe trimestral de Trioteca, según el cual el valor medio de la vivienda sobre la que se solicita una hipoteca se situó en 299.000 euros en junio y en 294.667 euros de media en el segundo trimestre de 2026, por debajo de los 308.000 euros registrados entre enero y marzo.

Limita el crédito, «una nueva equivocación»

El punto fuerte del análisis llega de la mano de Gonzalo Bernardos, quien ya hizo su valoración en el primer trimestre. Otro momento para el sector en el que resalto otros aspectos importantes.

Profesor de Economía de la Universitat de Barcelona, Gonzalo se ha pronunciado sobre el debate abierto en torno a si el Banco de España debería restringir la concesión de hipotecas para evitar repetir los excesos de la burbuja de 2005-2007.

Su respuesta es tajante: si el supervisor finalmente lo hace, «cometerá una nueva equivocación«, porque la coyuntura económica, financiera e inmobiliaria actual «es muy diferente de la de hace dos décadas«.

El economista sustenta su posición en los datos. En 2006, las entidades financieras concedieron a los hogares 170.298 millones de euros para la compra de vivienda, frente a los 82.749 millones otorgados en 2025. Y la distancia es aún mayor si se incorporan el crecimiento demográfico y la inflación acumulada: «Ajustado por población e inflación, el crédito hipotecario concedido en 2025 apenas representaría el 29,9% por habitante del otorgado en 2006«, afirma Bernardos, que concluye que «un importe exagerado ha sido sustituido por uno prudente».

El riesgo de los préstamos también se ha reducido. En 2025, el porcentaje de hipotecas cuyo importe superaba el 80% del valor de tasación fue del 11,3%, frente al 16,9% de 2006. Además, el mercado se ha desplazado hacia productos más estables: si en 2006 el 97,7% de los préstamos fueron a tipo variable, en 2025 las hipotecas fijas alcanzaron una cuota del 75%, las mixtas del 15% y las variables del 8%. A ello se suma una mayor capacidad de pago: las familias destinaban en 2007 el 50,4% de sus ingresos mensuales netos a la cuota hipotecaria, frente al 34,3% de 2025.

Las parejas jóvenes, las principales perjudicadas

Bernardos advierte, además, de que España acumula una elevada demanda embalsada de vivienda, ya que durante la última década muy pocos menores de 40 años pudieron comprar un piso. Calcula que los compradores potenciales alcanzarían el millón y medio de hogares si el tipo de interés del BCE se mantiene en niveles similares a los actuales. Por eso, sostiene que una limitación del crédito agravaría el problema de la vivienda y castigaría sobre todo a las parejas jóvenes, que tienen menos ingresos, un empleo más inestable y una menor capacidad de ahorro.

«El combustible del mercado residencial y una de las principales herramientas para solucionar el problema de la vivienda es una elevada disponibilidad de crédito. Si no llega en un nivel suficiente a las jóvenes parejas, su acceso a un piso de propiedad no mejorará, sino que empeorará«, concluye el economista.

La vivienda financiada baja y el tipo fijo se encarece 

En cuanto a los datos del trimestre, el valor nominal medio de la hipoteca solicitada aumentó en junio hasta los 208.000 euros, frente a los 197.000 de mayo, aunque la media trimestral se situó en 204.667 euros, ligeramente por debajo de los 209.000 del primer trimestre. La vivienda de segunda mano siguió concentrando la práctica totalidad de las operaciones: el 95,71% de las adquisiciones de junio y el 96,55% del trimestre, mientras la obra nueva elevó su peso hasta el 3,45%.

El tipo fijo continúa siendo la opción dominante, con el 89,62% de las hipotecas formalizadas en Trioteca durante el trimestre, frente al 10,38% a tipo mixto. Pese a ello, el informe detecta un encarecimiento progresivo: la media trimestral pasó del 2,28% TIN al 2,30% TIN y en junio alcanzó el 2,36% TIN, todavía por debajo del 2,86% TIN que, según el INE, firma el español medio.

«Después de meses con condiciones muy competitivas, algunos bancos empiezan a ajustar precios y esto puede marcar un cambio de ciclo«, advierte Ricard Garriga, CEO y cofundador de la compañía.

El euríbor rompe la calma del arranque del año 

El Euríbor cerró junio en el 2,798%, rompiendo la estabilidad observada en los primeros meses del ejercicio y tensionando las revisiones de las hipotecas variables. «La lectura importante para las familias es que no hay que mirar solo el Euríbor de hoy, sino entender hacia dónde se están moviendo los bancos y qué condiciones reales se pueden cerrar ahora«, señala Garriga.

En este contexto, la mejora de condiciones sigue ganando peso: pasar de una hipoteca variable a una fija con Trioteca supuso en junio un ahorro medio de 265 euros al mes, y de 241 euros en el cambio a una mixta. «En hipotecas, esperar unas semanas puede parecer poco, pero puede acabar suponiendo miles de euros de diferencia durante la vida del préstamo«, concluye el directivo.