Del boom inmobiliario a la falta de oferta: 22 años de vivienda en la Comunitat Valenciana

En 2004, Economía 3 entrevistaba a Rafael Blasco, en aquel entonces conseller de Territorio y Vivienda, sobre el mayor Plan de Acceso a la Vivienda en España. ¿Qué ha pasado desde entonces? Hoy, el exconseller cumple condena por el conocido caso Cooperacion y de las 65.000 viviendas que prometía facilitar hasta 2007 quedaron en unas 20.000.

España vivía entonces el tramo final de un ciclo inmobiliario extraordinario. El crédito era abundante, los tipos de interés históricamente bajos y la construcción se había consolidado como uno de los motores económicos indiscutidos, tanto en la Comunitat Valenciana como en el conjunto del país.

Al frente de esa estrategia se encontraba Blasco, quien defendía el momento expansivo del sector: «La Comunidad Valenciana presenta una situación excepcional dentro del sector de la construcción en España. Mantenemos una media de precios muy por debajo de la española, y somos la quinta comunidad más barata de España». A su juicio, esa competitividad otorgaba «un gran margen de maniobrabilidad y crecimiento» para los próximos años.

Una foto de archivo de Rafael Blasco

Un modelo basado en suelo y producción intensiva

El discurso institucional era coherente con el contexto. Se trataba de crecer, ordenar la expansión y evitar tensiones excesivas en precios sin frenar la actividad. La vivienda protegida se concebía como herramienta de equilibrio; el suelo, como palanca estructural; y la colaboración público-privada, como acelerador natural de un mercado en plena efervescencia.

«Hemos iniciado el mayor Plan de Acceso a la Vivienda del país y mantenemos un firme compromiso con todos nuestros ciudadanos para garantizar el acceso a una vivienda digna y de calidad para 100.000 familias, de las cuales 65.000 lo harán a través de una vivienda protegida», aseguraba Blasco.

La Comunitat Valenciana se presentaba como territorio competitivo frente a la media española, con margen para seguir construyendo y absorbiendo demanda, reforzada por el tirón turístico y la segunda residencia. «Nuestra Comunidad es eminentemente turística, lo que siempre implica una demanda añadida de segundas residencias», explicaba el conseller, convencido de que la vivienda protegida y el dinamismo residencial reforzarían “el equilibrio de precios y el crecimiento del sector».

La preocupación no era una escasez estructural de vivienda, sino la necesidad de agilizar la producción y coordinar administraciones. Blasco insistía en la generación de suelo como eje estratégico: «Una de las principales actuaciones que hemos puesto en marcha está orientada a la generación de suelo destinado a la construcción de viviendas protegidas», detallaba, subrayando además la colaboración con promotores, entidades financieras y ayuntamientos.

Incluso defendía una flexibilización en la reserva de suelo protegido: «No habrá un porcentaje fijo de reserva, sino que vamos a trabajar conjuntamente con cada Ayuntamiento para dar una respuesta eficaz al número real de viviendas que necesita cada localidad».

2008: la crisis de la vivienda

Cuatro años después, el escenario cambió de forma abrupta. La crisis financiera de 2008 reveló las fragilidades del modelo intensivo en construcción. Allí donde había dinamismo aparecieron sobreofertas; donde fluía el crédito, se produjo un colapso; donde los precios parecían sólidos, se registraron caídas abruptas. El sector inmobiliario pasó de locomotora a epicentro del ajuste macroeconómico.

El impacto también se reflejó en la vivienda protegida. Si en la Comunitat Valenciana se alcanzaron máximos históricos a mediados de los noventa —15.798 VPO en 1996 y 15.244 en 1997—, entre 1994 y 2001 se encadenaron ocho ejercicios por encima de las 10.000 viviendas anuales. Pero a partir de 2002 comenzó el descenso: 6.955 viviendas en 2004; 5.317 en 2007; 4.879 en 2008. El desplome posterior fue severo: 575 en 2013 y apenas 29 en 2015, el mínimo de toda la serie histórica.

En la última década, la recuperación ha sido muy limitada. Entre 2014 y 2024 se levantaron en la Comunitat apenas 2.443 viviendas protegidas. En 2024 se registraron 742 unidades, un repunte respecto a años anteriores, pero todavía a enorme distancia de las cifras de los noventa. Además, el peso de la promoción pública prácticamente desapareció: entre 2014 y 2021 la administración autonómica no promovió ninguna vivienda protegida, y en los últimos diez años el sector público apenas ha ejecutado 26 viviendas frente a más de 3.400 impulsadas por promotores privados.

La VPO en la última década

Entre 2014 y 2024 se levantaron en la Comunitat apenas 2.443 viviendas protegidas. En 2024 se registraron 742 unidades, un repunte respecto a años anteriores, pero todavía a enorme distancia de las cifras de los noventa. Además, el peso de la promoción pública prácticamente desapareció: entre 2014 y 2021 la administración autonómica no promovió ninguna vivienda protegida, y en los últimos diez años el sector público apenas ha ejecutado 26 viviendas frente a más de 3.400 impulsadas por promotores privados.

Este contexto ayuda a entender la tensión actual del mercado. Veintidós años después de aquella entrevista, el problema ya no es el exceso de oferta, sino la insuficiencia estructural en determinadas áreas tensionadas. Grandes ciudades, entornos con fuerte dinamismo económico o zonas con presión turística muestran un desajuste persistente entre creación de hogares y ritmo de producción de vivienda. A ello se suma el encarecimiento de la financiación tras el ciclo de subidas de tipos entre 2022 y 2024 y un marco regulatorio más exigente.

Recorte de la entrevista a Rafael Blasco octubre de 2004

Si en 2004 el debate se centraba en cómo acompañar un ciclo alcista mediante vivienda protegida y suelo disponible, en 2026 la cuestión es cómo generar oferta suficiente —libre y asequible— sin desincentivar inversión ni provocar nuevas distorsiones. La lógica de “más suelo, más construcción, contención de precios” sigue siendo válida en términos teóricos, pero la ecuación es más compleja: suelo finalista más caro, mayores costes de construcción, exigencias medioambientales más estrictas y financiación más prudente.

Sostenibilidad, oferta y estabilidad a largo plazo

La sostenibilidad, que hace dos décadas aparecía ligada al equilibrio territorial, se ha convertido en eje estructural. La transición energética, los criterios ESG y la rehabilitación financiada con fondos europeos forman parte central del debate. Ya no solo importa cuánto se construye, sino cómo se construye y con qué impacto climático y financiero.

La gran diferencia entre aquel momento y el actual es conceptual. En 2004 se pensaba en términos de ciclo expansivo; hoy el debate es sistémico. La pregunta ya no es cuántas viviendas pueden construirse en un plan cuatrienal, sino cómo garantizar durante décadas un flujo estable de oferta suficiente, asequible y sostenible en entornos urbanos cada vez más tensionados.

En el 35º aniversario de Economía 3, la comparación revela algo más profundo que un cambio de coyuntura. La vivienda ha dejado de ser únicamente una variable sectorial para convertirse en una pieza central del modelo económico. Y la cuestión que sustituye al optimismo expansivo de entonces es más exigente: si España y la Comunitat Valenciana serán capaces de diseñar una política de vivienda que combine seguridad jurídica, rentabilidad razonable, acceso asequible, transparencia institucional y sostenibilidad ambiental sin reproducir los desequilibrios del pasado.