«España es un país de propietarios». Actualmente, el 80% de la población española es propietaria de al menos una vivienda. Hasta hace muy poco, antes de la crisis de 2008, teníamos una visión del valor de la vivienda como un patrimonio y una buena inversión. Esta visión puede estar cambiando para las nuevas generaciones por la dificultad de tener empleos estables, los precios de las viviendas, las dificultades de financiación y, sobre todo, porque tienen una perspectiva de vida de movilidad absoluta y de carpe diem.

Para los españoles, nuestra casa es el bien más preciado y creemos que, a veces, nos equivocamos. Por ello, desde Marín y Mateo Abogados han analizado nuestro comportamiento respecto a esta cuestión.

Según explican, solicitamos un préstamo hipotecario a una entidad bancaria para poder comprar nuestra vivienda. Al precio de esta debemos añadir el coste de los intereses del préstamo, los costes de la operación (incluida la comisión de la inmobiliaria que, según indican, se mueve en unos porcentajes muy elevados). Añadimos un impuesto de transmisiones patrimoniales, ITP (impuesto cedido a las comunidades autónomas) que genera un coste de entre un 6% y un 10% sobre el valor de compra (en la Comunitat Valenciana, el más alto, un 10%). Por último, debemos asumir también los gastos de la notaría y el registro de la propiedad.

Todo ello, nos lleva a un coste mucho más alto que el valor real de la vivienda adquirida y nos endeudamos durante 30 o 40 años para poder pagarla.

La paradoja de la vivienda

Marín y Mateo Abogados nos propone verlo más claro a través de un ejemplo: partimos de un precio de mercado de la vivienda de 365.000 euros.

Solicitamos un préstamo por importe de 300.000 euros, en la mayoría de los casos no nos darán más que el 80% del valor de mercado de la vivienda así que tendremos que disponer previamente de en torno a un 30% del valor del inmueble ahorrado (incluyendo al menos un 10% para impuestos y gastos).

Fijamos un plazo de amortización o devolución del préstamo, de 30 años (es decir 360 meses) y pactamos un interés fijo del 3% durante toda la vigencia del préstamo. Obtendremos una cuota mensual del préstamo de 1.264,81 euros. «Esta cuota no se la puede permitir la mayoría de los hogares», apuntan desde el despacho.

El coste total de intereses que abonaremos durante los 30 años de vigencia del préstamo será de 155.332,94 euros. Así que a los 300.000 euros que nos prestó la entidad bancaria debemos añadir esos 155.332,94 euros (beneficio de los bancos), más los costes de la escritura de compraventa en la notaría, registro de la propiedad, impuesto de transmisiones patrimoniales, 36.500 euros (10% del valor del inmueble). Total coste de la operación es de 557.000 euros estimados.

Es decir, compramos una vivienda por 365.000 euros que nos cuesta al final 557.000 euros.

«Capitalizar» la vivienda

Desde el bufete expresan que la paradoja se da cuando, después de 30 años de sacrificio, hemos conseguido devolver todo el capital del préstamo junto con sus intereses y, acercándonos a la edad de la jubilación, nos encontramos con que no podemos mantener nuestro nivel de vida y el mantenimiento de la vivienda que acabamos de terminar de pagar solo con nuestra pensión.

Ante esta situación, «para complementar esa pensión y afrontar así los gastos de dependencia que conlleva nuestra mayor esperanza de vida, necesitaremos capitalizar la vivienda, pero queremos seguir viviendo en nuestra casa (la que tanto sacrificio no ha costado)».

¿Qué soluciones podemos darle?

Vender la nuda propiedad y mantener la vivienda hasta el fallecimiento como usufructuario.

Bajo esta fórmula, el propietario puede vender su casa y residir en ella hasta su fallecimiento a cambio de un capital que puede recibir bien en un solo pago o como renta mensual mientras viva. El problema es que el valor de la vivienda (nuda propiedad) puede depreciarse mucho según la edad del vendedor o usufructuario. Asuntos como estos están a la orden del día en Marín y Mateo Abogados.

Si el valor real de mi vivienda, una vez cancelado el préstamo, sigue siendo 365.000 euros y tengo 75 años me ofrecerán en torno a un 55% del valor real de mercado (un 80% si tengo 90 años). La edad es el factor esencial en este tipo de operaciones y los inversores actuales son más agresivos en casos de mayor necesidad económica del interesado en la venta de la nuda propiedad.

Por lo tanto, capitalizaré la inversión que he realizado a lo largo de los 30 años con una pérdidas cuantiosas, el coste ha sido 557.000 euros estimados y la venta 200.750 euros.

Otro sistema que viene de los países nórdicos es la vivienda inversa (no confundir con hipoteca inversa).

Con esta fórmula, se valora la vivienda según el precio real de mercado y se calcula la esperanza de vida del propietario y el precio de alquiler medio de la zona.

De ese precio acordado realizaremos una retención de una bolsa de dinero por un plazo de alquiler estimado (bolsa de arrendamiento).

Haremos entonces una venta de vivienda y suscripción de un contrato de alquiler; permanecerás en tu vivienda de por vida sin tener que preocuparte de las rentas de alquiler.

¿Es una buena inversión adquirir una vivienda?

En ambos casos, tal y como afirman, podré obtener parte del importe que he invertido en la compra, pero siempre saldré perdiendo entre la inversión realizada a lo largo de los 30 años y la rentabilidad que pueda obtener con la venta.

Estos sistemas de capitalización están en auge porque las generaciones llegan al momento de la jubilación con una esperanza de vida mayor, y afrontando la depreciación de su vivienda y un recorte considerable en sus ingresos futuros.

Por todo eso, desde la firma se plantean lo siguiente: ¿Es realmente una buena inversión adquirir una vivienda en propiedad? ¿Son las nuevas generaciones las que cambiarán esta percepción? ¿Se fomentará más el alquiler de viviendas?

En Marín y Mateo Abogados asesoran desde el inicio, seas propietario o inversor, tanto en nuda propiedad como en vivienda inversa, ya que son expertos en compraventa de inmuebles.