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Estima que es una competencia federal

El Constitucional alemán tumba la ley de tope del alquiler en Berlín

La ley para congelar los alquileres entró en vigor el 23 de febrero de 2020

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Viviendas alquiler

El Tribunal Constitucional alemán ha considerado que la ley que congeló los alquileres en la ciudad-estado de Berlín desde 2020, una iniciativa impulsada para detener el incremento de los precios del sector inmobiliario en la capital germana, es contrario a la Constitución.

El alto tribunal estima para rechazar la disposición de Berlín que las regulaciones sobre los alquileres son competencia federal y que los Länder sólo están autorizados a legislar “mientras y en la medida en que el Gobierno federal no haya hecho uso final de su competencia legislativa”.

La ley para congelar los alquileres entró en vigor el 23 de febrero de 2020. Fijó un máximo de 9,80 euros por metro cuadrado (muy por debajo de los precios de mercado en el centro) y afecta a los contratos de arriendo de 1,5 millones de viviendas en la capital alemana -donde el 85 % vive en régimen de alquiler- durante cinco años.

El Tribunal considera en su sentencia que el legislador federal ya reguló los precios de alquiler y que “no hay espacio para el poder legislativo de los estados debido al efecto de bloqueo de la ley federal”. Se basa en que la ley berlinesa “también regula esencialmente el alquiler del espacio habitable sin restricciones, es nula en general”.

Posibilidad de incrementar el precio del alquiler únicamente incorporando la inflación

Según la ley berlinesa, a partir de 2022, los propietarios podrían incrementar los precios en un 1,3% anual para incorporar la inflación. El nivel de la congelación de los alquileres tomó como referencia los precios vigentes en junio de 2019.

Todos los nuevos contratos -salvo algunas excepciones- firmados desde aquella fecha debían ceñirse a la nueva ley. Además, los infractores podían ser castigados con multas de hasta 500.000 euros y los damnificados podían acudir a los tribunales para que se les aplicara la congelación (en ocasiones, hasta con efectos retroactivos).

Motivos del incremento del alquiler en Berlín

Los alquileres en la capital se han doblado en la última década por el creciente atractivo de Berlín, la caída de los tipos de interés, la buena situación económica en Alemania, la poca flexibilidad del sector de la construcción para atender a la demanda y la especulación.

La segunda etapa del límite de alquiler entró en vigor por última vez el 23 de noviembre de 2020. Los propietarios tuvieron que reducir los alquileres que superaran en más del 20 por ciento los límites superiores fijos. Alrededor de 340.000 hogares de inquilinos en Berlín se vieron afectados.

Berlín era tradicionalmente una ciudad de alquileres bajos, en relación con el resto del país. Pero desde que recuperó su estatus de capital alemana, tras la reunificación del país en 1990, empezaron a subir los precios a niveles semejantes a otros grandes núcleos urbanos.

En los últimos años esta evolución se disparó, tanto en la vivienda de alquiler como de propiedad. Entre 2011 y 2016 se estima que subieron un 40%. Y el incremento fue del 20% anual en los dos años previos a la entrada en vigor al tope sobre el que ahora se ha pronunciado el Tribunal Constitucional.


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