Hipotecas

El banco deberá devolver los gastos hipotecarios si hay cláusulas abusivas

Fuentes bancarias recuerdan que la sentencia conocida hoy solo es aplicable en caso de la que la cláusula haya sido declarada abusiva por un tribunal

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Las cantidades pagadas en concepto de gastos de hipoteca a raíz de una cláusula declarada abusiva deben ser devueltas al consumidor, salvo que la legislación española disponga lo contrario, según una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

En respuesta a varias consultas de tribunales españoles sobre cómo interpretar la directiva europea de cláusulas abusivas para resolver dos casos sobre hipotecas concedidas por Caixabank y el BBVA, la corte europea ha concluido que los jueces nacionales no pueden negar al cliente las cantidades abonadas si la cláusula que recoge el pago se anula por abusiva.

También señala que una comisión de apertura, aunque el contrato la incluya en el coste total de un préstamo hipotecario, no implica que sea una prestación esencial de este, por lo que el tribunal nacional debe apreciar si la cláusula que impone esa comisión constituye un componente esencial del contrato de préstamo hipotecario.

El juez deberá comprobar si esa comisión de apertura responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido la entidad financiera y si es un componente esencial del contrato hipotecario.

Imponer al consumidor el pago de esa comisión puede causar en detrimento del cliente un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes implicadas en el contrato, añade el TJUE.

Respecto al plazo establecido para reclamar, que en España es de cinco años, la corte recuerda que el derecho comunitario permite limitarlo en el tiempo.

No obstante, añade que la aplicación de esos cinco años a partir del momento en el que se firma el contrato puede dificultar excesivamente el ejercicio de los derechos que la normativa europea confiere al consumidor.

Por último, la sentencia del Tribunal de la UE recuerda que la directiva europea se opone a que el consumidor asuma parte de las costas procesales en función del importe de las cantidades indebidamente pagadas cuando se declara que una cláusula de un contrato tiene carácter abusivo.

El reparto del coste judicial puede disuadir a los consumidores de ejercer sus derechos, indica.

Por otra parte, asociaciones de consumidores y abogados especializados han aplaudido la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre el pago de gastos de una hipoteca, que abre la puerta a que unos 7,6 millones de titulares de un préstamo puedan recuperar todo lo abonado por este concepto.

Frente al aplauso unánime de consumidores y bufetes de abogados, fuentes bancarias recuerdan que la sentencia conocida hoy solo es aplicable en caso de la que la cláusula haya sido declarada abusiva por un tribunal, lo que lleva a valorar cada caso concreto.

En la medida en que en España el Tribunal Supremo ya analizó cómo se repartían los gastos de acuerdo a la normativa interna no se espera que la sentencia conocida tenga un impacto significativo, señalan fuentes bancarias.

El TJUE ha decidido  que las cantidades pagadas en concepto de gastos de hipoteca a raíz de una cláusula declarada abusiva deben ser devueltos al consumidor salvo que el derecho nacional disponga lo contrario.

De este modo, si se declara nula una cláusula abusiva que impone al cliente el pago de todos los gastos de constitución y cancelación de una hipoteca, el Derecho comunitario se opone a que el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esa cláusula.

Para el tribunal con sede en Luxemburgo, eso es así salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos.

La asociación de consumidores Adicae ha calculado, con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) y del Banco de España, que hay 6.283.444 hipotecas sobre vivienda actualmente “vivas”, que pueden reclamar sin género de dudas los gastos indebidamente pagados.

A ellas habría que añadir las 1.403.175 hipotecas sobre vivienda que se han cancelado entre 2016 y 2020, un total de 7.686.619 hipotecas que tienen derecho a la restitución de entre 700 y 2.500 euros de media, según Adicae.

La asociación destaca la importancia del fallo, que “pone en la picota las prácticas de la banca española y erige al tribunal europeo en garante efectivo de los derechos de los consumidores frente al abuso hipotecario y las interpretaciones probanca del Supremo”.

También Asufin considera que se trata de “una gran noticia“, una vez que Europa “ha dejado claro que si un consumidor tiene que incurrir en gastos procesales para reclamar, el juez deberá condenar en costas al banco”; solo en Madrid, explica la presidenta de esta asociación, Patricia Suárez, hay en marcha más de 3.000 procedimientos judiciales por este concepto.

Los consumidores, añade, podrán recuperar los gastos de la hipoteca en su totalidad, “y no como defendía el Supremo, que los repartió salomónicamente”, el mismo enfoque de Cristina González Piñeiro, directora jurídica de Reclama Por Mí.

Para los casos en que los clientes no pudieron recuperar la totalidad de los gastos hipotecarios, a excepción del AJD, se prevé la posibilidad de reclamar esas cantidades, “las cuales en muchos casos suponen un gran porcentaje del total de los gastos abonados”.

Y en relación con la cláusula de comisión de apertura, que en ocasiones puede alcanzar 5.000 euros, brinda a los clientes la oportunidad de solicitar su nulidad y su reembolso, añade González Piñeiro.

Reclama Por Mí destaca que, al igual que en la reciente sentencia dictada sobre el IRPH, el TJUE señala que la apreciación de la abusividad o no de esta cláusula recae sobre los tribunales españoles.

Aunque evitó declararlo nulo, el TJUE decidió en marzo de este año que corresponde a los jueces españoles controlar caso por caso si los préstamos contratados con el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH).

Desde el grupo de abogados Reclamador destacan que serán los jueces quienes deban examinar si por uno o por otro criterio la cláusula ha de declararse nula, “sin que sirva de excusa, como apuntaba el Tribunal Supremo, que su existencia es suficientemente conocida por los consumidores”.

Una vez más, añade Reclamador, el TJUE se muestra como el verdadero garante de los consumidores y “vuelve a revocar la doctrina del Tribunal  algo desde luego preocupante en cuanto a la deriva que nuestro alto tribunal está tomando”.

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