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La nueva ley de crédito inmobiliario afecta al mercado hipotecario desigualmente

Bankia registra una desaceleración importante en junio mientras que entidades como Sabadell apenas perciben impacto y mantienen un fuerte dinamismo hipotecario

Entrada a vivienda.

El mercado hipotecario responde a la Ley de Crédito Inmobiliario de forma desigual. Mientras entidades como Bankia registran un freno importante de la concesión de préstamos para adquisicación de vivienda, otras como Sabadell han notado menos la transición y subrayan la “alta competitividad bancaria en España“, que hace que los precios tampoco se hayan encarecido.

Desde Bankia señalan que sí que han acusado la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria y explican que los resultados del primer semestre del año no han sido tan satisfactorios como esperaban en cuanto a crecimiento, pues “el incremento ha estado afectado por la incorporación de la nueva ley, que hizo que en la segunda quincena de junio se ralentizaran o retrasaran algunas operaciones“.

Durante el primer semestre del año, la entidad ha facturado un 5,4% más, sin embargo, destacan que sin el efecto freno de la nueva legislación, el crecimiento se hubiese situado en torno al 12%. “Esa era la velocidad de crucero que teníamos en el primer trimestre, lo que hubiese supuesto una facturación de unos 100 millones de euros superiores a los 1.459 millones reportados a la conclusión del semestre“, revelan.

Desde la entidad financiera se subraya también que es lógico que la producción vaya algo más lento y estiman que “ha sido algo puntual“, por lo que esperan recuperar en agosto o septiembre “la velocidad de crucero” en cuanto a firmas hipotecarias.

Puntualizan además que a pesar de la reducción del ritmo de crecimiento en cuanto a formalización de hipotecas, Bankia ha seguido creciendo por encima del mercado y, como consecuencia, ha ganado cuota, pasando de un 6,51% en mayo del año pasado a un 6,63% en el del presente curso.

De la nueva producción formalizada en el semestre en Bankia, el 58% ha sido a tipo fijo, lo cual sigue consolidando la tendencia de los clientes de optar por un endeudamiento más seguro, pese a que los datos del Euríbor, con un nuevo mínimo histórico de -0,283 en julio, marcan a priori una situación ventajosa para el tipo variable. Además, un 34% de las firmas se han correspondido con nuevos clientes de la entidad.

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Mercado hipotecario en la Comunitat Valenciana en mayo 2019. | Infografía: Daniel Sivera y Javi Gracia

Otras entidades no se han visto tan afectadas por las nuevas medidas aplicadas, como en el caso de Banco Sabadell. Jose Manuel Pedregal, director de producto de financiación de la entidad, asegura que “la ley hipotecaria ha tenido un impacto muy puntual” en la entidad y que “tras el valle entre la segunda mitad de junio y la primera semana de julio“,  está “totalmente superada“.

De hecho, afirma que el banco alicantino lo ha hecho “un poquito mejor que la media del mercado” al adelantar las firmas de operaciones antes de la entrada en vigor de la ley el 16 de junio. “Sabíamos que a partir de la entrada en vigor la cosa se iba a parar un poco, por lo que, en línea con lo que teníamos previsto, firmamos en la primera quincena de junio lo que teníamos previsto firmar en la segunda“, explica Pedregal.

Después de una tercera semana nula en producción hipotecaria, a finales de junio Sabadell empezó a recuperarse y ha conseguido cerrar julio con “unos muy buenos niveles de producción“, sostiene el director de productos financieros de la entidad.

El producto hipotecario es un producto que madura muy lento. Cuando un cliente decide pedir un préstamo para comprar una vivienda no va a dejar de comprarse la vivienda porque haya una ley que diga que el impuesto lo paga él o lo paga el banco...”, explica Pedralba, que destaca también que el dinamismo del mercado no se ha interrumpido y que en junio cifra la tasa interanual entre un 12% y un 15% en el Banco Sabadell.

Sobre la ley hipotecaria, Pedralaba afirma que es buena para todas las partes, ya que es “muy garantista para el cliente” y está enfocada a que “el cliente entienda perfectamente lo que está firmando“, pero también es garantista para las entidades porque les interesa “que el cliente sepa lo que contrata y no tenga dudas después de haber firmado la hipoteca“.

Proceso de adaptaciones

Según apuntan desde Bankia, debido al sistema de transmisión de datos electrónico con los notarios y el plazo fijado en la legislación para que el cliente estudie todos los extremos del contrato, la la entidad tuvo en junio un periodo de tránsito que llevó a que las nuevas hipotecas tuviesen más de diez días de retraso. “No solo para el cliente y el banco, es también un mundo nuevo para los notarios, que tienen que certificar que el cliente ha entendido bien los términos del contrato y no tiene dudas“, señalan en el banco.

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Mercado hipotecario en España en mayo de 2019. | Infografía: Daniel Sivera y Javi Gracia

En Sabadell, Pedralba detaca el “importante esfuerzo formativo en los equipos” para adaptarse a la supervisión y los requerimientos que exige la ley desde le 29 de julio. Tras el periodo transitorio de los últimos tres meses, el 29 de julio ha dado comienzo un nuevo periodo de un año durante el cual los bancos tendrán tiempo para formar a sus plantillas o para ponerlas a cargo de supervisores formados.

Mayor seguridad jurídica para prestadores y prestatarios

Un cambio significativo en la nueva ley hipotecaria es el mayor peso del notario a la hora de validar que los bancos cumplen con sus obligaciones y que los clientes entienden las condiciones de la hipoteca. De forma gratuita, el notario debe hacer las explicaciones necesarias para asegurarse de que el ciudadano sabe qué está firmando, así como realizar un test de comprensión y plasmar esa información en un acta notarial.

Esto supone cambios en el proceso de concesión de la hipoteca. Francisco Cantos, decano del Colegio Notarial de Valencia, explica que estas modificaciones afectan sobre todo al deudor, que “tiene que ir dos veces a la notaría“, pero señala que por lo observado hasta el momento “se van contentos“, al tener una mayor garantía de que conocen aquello que están firmando.

Sin embargo, Cantos afirma que los notarios se están adaptando fácilmente a las novedades: “Para nosotros, que haya una acta previa para cumplir con el principio de transparencia material no supone ningún gran cambio con respecto al resto de los documentos que otorgamos, siempre hemos informado“.

Para él, el salto cualitativo está en el servicio al comprador: “Posiblemente, en las hipotecas, por la presencia de más personas ajenas al deudor, como las entidades de crédito, los apoderados o las gestorías, no había ese momento de intimidad para informar como informamos“.

El hecho de que ahora sea prácticamente todo electrónico tampoco es un gran cambio, ya que el notariado “desde hace más de 10 presenta telemáticamente las escrituras en los registros de la propiedad, liquida los impuestos telemáticamentede de todas las administraciones tributarias y se comunica con el Ministerio de Justicia también de este modo”. “Posiblemente seamos el notariado más avanzado tecnológicamente a nivel europeo“, presume.

El mercado hipotecario en mayo

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas fue en mayo de 34.883, un 11,2% más que en el mismo mes en 2018.  El importe medio aumenta un 5% y supera los 124.000 euros, pero se mantiene en valores similares a los de los últimos meses. Además, el 61,5% de las escrituras se correspondieron con la modalidad de vivienda en España.

En cuando al valor de las hipotecas formalizadas referentes a fincas urbanas de cualquier naturaleza, alcanzó los 6.770 millones de euros, un 18,8% más que en mayo de 2018, mientras que en viviendas, el capital prestado se situó en 4.330 millones, con un aumento anual del 16,8%.

La Comunitat Valenciana se situó ligeramente por debajo de la media en variación anual del número créditos para vivienda, con un 10,7%, pero se constituyeron casi 4.000 nuevas hipotecas que supusieron un aumento del 27,2% respecto a abril y colocan a la región como la cuarta a nivel nacional en este sentido, con el 11,4% del total, por detrás de Andalucía, Cataluña y Madrid.

Por lo que respecta al capital prestado, se superaron los 403 millones de euros en la autonomía valenciana, los cuales representan un 9,3% del volumen del crédito de este tipo concedido en toda España.

En 2019 el aumento de viviendas hipotecadas entre abril y mayo fue del 20,2%, un crecimiento un 12,2% mayor al registrado entre abril y mayo de 2018. No obstante, es holgadamente inferior al del año 2017, que llegó al 35,7%. En cuanto al valor total de los préstamos, el crecimiento fue similar al experimentado por el número hipotecas.

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