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Análisis del Banco de España

La compraventa de viviendas por parte de extranjeros sigue creciendo en la Comunitat

El porcentaje de compradores extranjeros sobre el total creció en 2018 cinco puntos porcentuales, al pasar del 26% del total en 2017 al 31% del pasado año

En 2018 se registraron algo más de 550.000 compraventas de viviendas, aproximadamente un 10% más que en 2017, pero muy lejos todavía del promedio anual, durante el período 2004-2007 cuando el número de transacciones de viviendas ascendía a unas 885.000, según el análisis Evolución reciente del mercado de la vivienda en España del Banco de España.

El informe también revela que desde 2013, los niveles de demanda (medida por las transacciones ante notario de vivienda nueva) vienen superando a los de nueva oferta (viviendas terminadas, medidas por los certificados de fin de obra), lo que se habría traducido en una lenta, pero progresiva, absorción del volumen de viviendas sin vender. No obstante, a mediados de 2018 todavía el ‘stock de viviendas’ alcanzaba las 500.000.

El incremento de las ventas de vivienda se observa tanto en las compras de ciudadanos extranjeros (en torno al 16% del total en 2018, frente a un promedio del 10% observado durante los años 2007‑2013) como en las adquisiciones por parte de residentes españoles. Es la Comunitat Valenciana la que más destaca respecto al resto de comunidades. De hecho, el pasado año siguió creciendo el porcentaje de compradores extranjeros sobre el total (cinco puntos porcentuales), al pasar del 26% del total en 2017 al 31% el pasado año.

Según el informe, en el conjunto de España los británicos son los compradores con mayor peso sobre el total (14%), seguidos de los franceses y los alemanes (8% cada
grupo) y de los rumanos y los marroquíes (7% cada grupo). En el caso de los británicos, se observa una reducción significativa desde 2017, posiblemente relacionada con el
brexit, ya que el promedio observado durante los años 2008‑2016 fue del 19%.

En cuanto a la oferta, si se comparan las viviendas visadas registradas en 2018 con su nivel mínimo durante la crisis, en Cataluña, la Comunidad de Madrid, Andalucía y la Comunitat Valenciana, se habría producido una recuperación del número de viviendas visadas superior al 200%, concretamente en  la Comunitat del 245%.

Por su parte, los precios han crecido de media en España un 27% desde el inicio de la recuperación hace cinco años, aunque con gran heterogenidad por territorios y zonas. En la Comunitat el informe cifra el incremento en un 16%. Las más dinámicas Madrid y Cataluña (un 49% y un 39% respectivamente).

En términos generales, el organismo supervisor constata que continúan aún por debajo de los precios previos a la crisis a diferencia de los alquileres que en Madrid y Barcelona ya han superado el coste de los arrendamientos de entonces.

Uno de los facilitadores del dinamismo que identifica junto a la mejora del empleo es la oferta financiera. En este punto el informe revela que el precio de las hipotecas se ha reducido desde el 3,1% al 2,1% entre principios de 2014 y el pasado mes de febrero, sobre todo por la feroz competencia en préstamos a tipo fijo o de la modalidad mixta.

El precio en esta categoría de financiación se ha abaratado en 3,3 puntos porcentuales en dicho periodo, frente a una disminución de 1,3 puntos porcentuales en los tradicionales variables.

La proporción de operaciones cerradas a tipo fijo es el 40% en febrero pasado frente al 6% que representaba hace cinco años, gracias a ese abaratamiento y a un alargamiento de sus plazos que hacen atractiva la oferta. Según sus datos, ahora ya se otorgan financiaciones así a un plazo medio de amortización de 22 años frente a los 13 existentes en 2014.

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