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La AP-7 (By-pass) y el futuro Corredor Mediterráneo factores clave

El mercado logístico de Valencia crece un 22% con una inversión de 1.400 millones

La inversión extranjera es del 66,17% del total, con 898 millones de euros de los cuales, 577 millones de euros son de procedencia norteamericana

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La cadena de supermercados Lidl construye en el municipio valenciano de Cheste uno de sus centros logísticos más grandes y avanzados de España|E3

La contratación en el mercado logístico se ha incrementado en un 22% en la provincia de Valencia durante el ejercicio 2018, con una cifra de inversión de cerca de  1.400 millones de euros (1.357 millones). Esto ocurre principalmente en el área más cercana al Puerto de València, en la que destacan los polígonos de Ribarroja, Cheste o Llíria, que han sido escogidos para la mayoría de las transacciones, pasando de las 9 en 2017 a 19 (14 entregadas y 5 en proyecto) en 2018, según los resultados de un estudio presentados, por la compañía de consultoría y servicios inmobiliarios Cbre, ayer en València.

Según los datos aportados, la rentabilidad prime, -los polígonos de Ribarroja y de Almussafes– sigue contrayéndose hasta alcanzar un  6,7% siendo la tercera ciudad española más atractiva para los inversores, por detrás de Madrid y Barcelona, según explican responsables de la consultora. El stock total ha aumentado un 24% con 2.832.850m2 y después del primer trimestre de 2019 la tasa de disponibilidad de naves logísticas es de un 5,9% del total.

Además, la puesta en marcha de nuevos proyectos, ayudará al desarrollo del parque logístico de la provincia, limitado años atrás, por la falta de espacios que superaran los 60.000m2 y la escasez de naves adaptadas a las necesidades de este sector, actualmente la disponibilidad inmuebles con esas características es del 27%. Las transacciones de mayor superficie han sido las que se han cerrado llave en mano, mientras que los proyectos a riesgo ganan en número de operaciones, duplicando la cifra con 22 transacciones respecto a los 10 proyectos llave en mano cerrados.


Las rentabilidades prime del sector logístico en Valencia con un 6,70%, destacan por estar un punto y medio por encima del mercado de oficinas con un 5%, y casi tres puntos porcentuales por delante del sector retail con un 3,90%


La marcha positiva del sector en la provincia, unida a la presión inversora por parte de los grandes fondos internacionales y algún player local, ha provocado una contracción de las yields (rentabilidad), año tras año, situándose actualmente, en un 6,70%. Las rentabilidades prime del sector logístico en Valencia 6,70% destacan particularmente, al sacar más de un punto y medio porcentual a las del mercado de oficinas 5% y casi tres puntos porcentuales por delante del sector retail 3,90%, según indica este informe.

El responsable de Industrial y Logística en Cbre Levante, Javier Muñoz, señala que “en esencia, las principales tendencias que presenta el mercado logístico valenciano es una constante mejora en su parque logístico, impulsado tanto por la construcción de naves de calidad como por las mejoras en los polígonos promovidas por las asociaciones de propietarios, así como la aparición de las plataformas de distribución urbana y la adaptación de los operadores para realizar la logística inversa, que viene de la mano de una distribución exigida en el sector cada vez más rápida, casi instantánea”. Además, añade que “debemos destacar la aparición de nuevos proyectos que se situarán junto a la AP-7 (By-pass) y el futuro Corredor Mediterráneo, que podemos prever que cobrarán pronto especial relevancia”.

Esta renovación del parque logístico valenciano, ha atraído a inversores internacionales que apuestan por la provincia de Valencia (además de Madrid y Barcelona), para hacer sus operaciones, “València también está incluida en el radar de los fondos extranjeros” según afirman responsables de Cbre. En este sentido, destaca la inversión extranjera con un 66,17% del total, 898 millones de euros de los cuales, 577 pertenecen a fondos norteamericanos, el principal inversor, por delante de Reino Unido y en la que la inversión española se encuentra en la segunda posición con un 33,82%.


“Debemos destacar la aparición de nuevos proyectos que se situarán junto a la AP-7 (By-pass) y el futuro Corredor Mediterráneo, que podemos prever que cobrarán pronto especial relevancia”.


El stock total se ha incrementado en un 24%, siendo de 2.832.850 m2. La tasa de disponibilidad se sitúa después del cierre del primer trimestre en un 5,9% del total del stock de naves logísticas. En este sentido, cabe destacar que, desde el inicio de 2019, ya se han entregado 50.500m2 construidos, lo que supone apenas la mitad de lo que está en marcha, ya que hay 104.200m2 en construcción y más del doble, proyectados con 231.500m2  para espacios logísticos a corto y medio plazo.

Precios del m2 similares a los de grandes ciudades europeas

En cuanto a las rentas, continúan en ascenso, tanto en el caso de las rentas medias, como en el de las rentas prime. Estas últimas tienen un incremento acumulado del 38% desde 2013, aunque situándose en 4,50€/m2/mes, aún muy lejos de los precios previos a la crisis cuando, en 2007, llegaron a 6€/m2/mes. No obstante, esta cifra sitúa a la ciudad casi al nivel de otras de primer nivel europeas como Roma, Ámsterdam o Milán. Si tenemos en cuenta la disponibilidad de suelo logístico de valencia, encontramos un total de 780.000 m2 distribuidos de un modo desigual con clara predominancia de la zona sur de la ciudad, donde se aglutina un 57% de este espacio, frente al 30% de la zona norte y al apenas 13% del centro.

La zona sur, que tanta disponibilidad presenta, ofrece en cambio variaciones muy altas en sus precios, con un rango que va entre los 62 y los 200 €/m2/mes. Más igualados se encuentran los precios en el norte, que oscilan entre los 90 y los 180 €/m2/mes, no obstante, aún lejos de las rentas más altas que presenta la zona centro, donde llegan hasta los 240 €/m2/mes. El suelo logístico valenciano se define por una escasez de oferta de grandes parcelas, un incremento interesante del precio de las zonas prime, que se produce en paralelo a un crecimiento de la relevancia de zonas alejadas. A todo ello se suma el interés de fondos y promotores que desarrollan proyectos llave en mano.

“Tanto la madurez alcanzada por el mercado inmologístico valenciano, como la mayor diversificación por parte de los fondos, está permitiendo realizar operaciones en Valencia con volúmenes de inversión a partir de los 5 millones de Euros, así como una creciente rotación de activos”, señala José Angel Sospedra, director de Cbre en Valencia. “Las Family Offices de la zona, tradicionalmente interesadas en inversiones en locales, oficinas o residencial están siendo las protagonistas en las operaciones del mercado de inversión logística, atraídas tanto por el buen momento del sector, como por la búsqueda de mayores rentabilidades”, añade.

 

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