El sector inmobiliario pide más eficacia a la Administración al conceder licencias de actividad

De izda. a dcha., Antonio Olmedo (Feprova), Ricardo Bono (Grupo Bertolín) y Jordi Sanchis Cuquerella (Improven)

De izda. a dcha., Antonio Olmedo (Feprova), Ricardo Bono (Grupo Bertolín) y Jordi Sanchis Cuquerella (Improven)

Improven Economía 3 organizaron una mesa redonda sobre la situación actual y retos del sector inmobiliario

 Antonio Olmedo (Feprova): Sobre la concesión de licencias de actividad, existe una situación de ineficacia en la Administración local. No es posible que tarden entre 15 y 18 meses en concederlas. Esta situación de ineficacia provoca que se estén parando 600 millones de euros de inversión, 15 millones de euros que podrían ingresar las arcas municipales, además de la creación de 10.000 empleos directos.

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Augusto Monte (Haya Real Estate): Este hecho que comenta Antonio genera que el inversor que debe valorar la situación lo ponga en el cajón del “debe” y tenga en cuenta el plazo.

A.O. (Feprova): Y lo mismo ocurre con un cambio de licencia de uso, el Ayuntamiento puede tardar un año y el riesgo empresarial que asumimos es enorme. Este tiempo de incertidumbre puede dar lugar incluso a que la empresa desaparezca. Desde el Ayuntamiento alegan a que no tienen personal suficiente. Pero en mi opinión, todo tiene solución cuando la tasa de paro es tan alta.

 

Ricardo Bono (Grupo Bertolín): Nosotros estamos notando que nuestros proveedores comienzan a estar colapsados (electricistas, fontaneros, colocadores de pavimento…). Estos colectivos lo pasaron mal durante la crisis y, una vez pasada la recesión, han conseguido recolocarse en otros sectores y han conocido lo que supone tener un puesto de trabajo seguro. Estos profesionales no quieren volver al sector de la construcción ni pagándoles más. Este hecho provoca una falta de de capacidad en nuestros proveedores para ejecutar obras, especialmente en aquellos oficios que requieren mano de obra especializada. Esto va a provocar un incremento de precios en los costes de construcción.

Este incremento en los costes de construccion, sumado al incremento del precios del suelo, y dado que los precios de venta tienen muy poco recorrido, nos obligan a replantearnos la rigidez en cuanto a definición de acabados en los proyectos. El promotor tendrá que apoyarse en la experiencia del constructor para optimizar la definicion constructiva de sus proyectos. De otro modo, corremos el riesgo de hacer inviables las promociones y paralizar de nuevo el sector.

Ricardo Bono (Grupo Bertolín)

Ricardo Bono (Grupo Bertolín)

Se trata de buscar soluciones constructivas que permitan reducir el coste, sustituyendo oficios muy intensivos en mano de obra especializada por otros más industrializados y ajustando los criterios de calidad a los que valora el comprador. Nos están llegando proyectos con “alardes arquitectónicos” que el comprador no valora y que llevan a costes de contruccion muy por encima de lo que el comprador se puede permitir en algunas ubicaciones.

Esto ya lo hemos vivido en épocas anteriores y la calidad del proyecto debe ser acorde con la ubicación y su entorno. El comprador no paga más en una determinada zona porque los acabados sean superiores y mucho menos en aquellos capítulos que el comprador no valora.

Qué hacer frente al incremento del coste de la construcción

A.M. (Haya Real Estate): Si se está calentando el mercado de la compra de suelo, si sube el coste de la materia prima y de la construcción, ¿qué hacemos?

R.B. (Grupo Bertolín): Es un problema grave. El suelo se está encareciendo porque hay fondos que están interesados. Actualmente, va a se difícil construir viviendas por debajo de los 700 euros/m2.

A.M. (Haya Real Estate): Si sube el precio del suelo y la mano de obra especializada, los precios deberán incrementarse también.

R.B. (Grupo Bertolín): Ante esta situación habría que buscar sistemas de construcción alternativos.

A.O. (Feprova): Si tenemos en cuenta que el coste del metro cuadrado de venta al público es superior a los 1.500 euros y tenemos una tasa de paro del 18 % en la Comunidad Valenciana, debemos movernos en el terreno de los costes ya que la demanda de vivienda que tenemos es de reposición.

Las 67.000 viviendas que se han vendido en la Comunidad Valenciana, el 33,5 % de las mismas han sido a extranjeros, el 18 % de fuera de la Comunidad Valenciana. Estos datos demuestran que el turismo residencial está tomando fuerza y no se le puede poner puertas.

¿Hemos aprendido de los errores del pasado?

Fernando Llano (Improven): Uno de los aprendizajes de la crisis debe ser conocer al cliente, en qué momento de su vida se encuentra y cómo debemos atenderle. Ya no vale todo para todos. Es necesario enamorar al cliente y eso no quiere decir que escoja qué azulejo quiere en su vivienda.

R.B. (Grupo Bertolín): Debemos volver a mirar hacia atrás. Actualmente nos vamos a encontrar con que todo no se puede pagar. O empezamos a pensar que los excesos en los proyectos tienen coste y somos cuidadosos con la elección de las calidades y soluciones constructivas o nos equivocaremos de nuevo.

Jordi Sanchis Cuquerella (Improven)

Jordi Sanchis Cuquerella (Improven)

Jordi Sanchis Cuquerella (Improven): Nosotros hemos percibido que el promotor está muy lejos del cliente. Se construyen viviendas pero no se analizan y no se tienen en cuenta las inquietudes de los clientes.

R.B. (Grupo Bertolín): El encarecimiento del producto nos ocasiona problemas de venta. Por ello, los promotores deben ser cuidadosos y no ser rígidos.

A.O. (Feprova): A mi juicio, nos estamos moviendo en un segmento de compradores muy limitado.

A.M. (Haya Real Estate): Efectivamente, no hay una visión clara de lo que el cliente te va a exigir para pedirle un precio superior. El problema es que no se ha analizado lo que el consumidor está dispuesto a pagar.

R.B. (Grupo Bertolín): Se trata de un error del pasado que se puede volver a repetir.

A.O. (Feprova): Las promotoras locales tenemos una capacidad limitada para movernos y además tenemos que acceder a una línea de crédito para hacer frente a la inversión. Con lo que la idea no está en financiar la construcción ya que para nosotros la culminación de la inversión está en la venta de la vivienda.

A.M. (Haya Real Estate): El comprador de hoy en día no adquiere la vivienda por la marca. Habría que valorar qué plus deberíamos ofrecerle al comprador para que la compre. Al final, si el consumidor tiene necesidad de una vivienda, se va a ir donde esté esa vivienda. Sí que dejara de comprar si no la puede pagar. El problema que tiene València es que está topada en precios.

Importa o no la marca

Fernando Llano (Improven): Coincido con vosotros en que el cliente no sabe lo que quiere.

A.M. (Haya Real Estate): Efectivamente, el cliente no sabe lo que quiere pero sí sabe lo que no quiere. Por lo que no creo que haya que industrializar el proceso y hacer pisos como coches. Debemos tener cuenta el coste del suelo, la edificación y el margen y después de tener en cuenta estas tres variables, valorar si cliente lo puede pagar.

R.B. (Grupo Bertolín): A mi juicio, la calidad va acompañada por la ubicación de la vivienda. Si te pasas ofreciendo calidades te quedas fuera del mercado.

A.M. (Haya Real Estate): Actualmente tenemos más herramientas para saber lo que el mercado nos va a pedir gracias al marketing digital. Disponemos de más información que antes a la hora de edificar sobre los gustos del consumidor final.

A.O. (Feprova): El promotor de barrio ya conoce a sus compradores. De hecho, los promotores que han sobrevivido a la crisis se ha debido a esa confianza que han depositado en ellos los clientes. He de decir que a las empresas promotoras nos siguen llamando cuando tienen un problema incluso años después de haber entregado las llaves.

 Eduard Navarro (Net de Gerrers)

Eduard Navarro (Net de Gerrers)

Eduard Navarro (Net de Gerrers): Las exigencias del cliente norteamericano son diferentes a las del español, como ya he comentado anteriormente. Volvemos a la importancia de la localización, el tamaño y el precio. Hay una tendencia gracias a la cual los hijos quieren estar cerca de sus padres, la única diferencia es si se desplaza del pueblo a València.

Siempre que tengas una mejor localización y un precio competitivo, la vivienda se va a vender. Hay que tener en cuenta que lo que se desmadró antes de la crisis fue la financiación.

El cliente internacional

J.S.C. (Improven): A mi juicio, el cliente internacional en la provincia de València está desatendido a pesar de tener un gran potencial. En la de Alicante siempre han tenido muy claro la importancia de este tipo de cliente y en eso llevan una gran ventaja competitiva sobre València.

Juan Valero (Vaymer): Es un tipo de cliente que llega a València de rebote y no lo sabemos encauzar.

R.B. (Grupo Bertolín): Han habido promotores que han lanzado promociones en Xàbia y Dénia con el mismo método que se emplea en València y han vendido un 30 % por debajo de lo que se podría haber vendido con canales de venta internacional.

A.M. (Haya Real Estate): La venta es diferente. En mi anterior empresa, descubrimos que la entidad que acabábamos de adquirir tenía una red de comercializadores para el cliente extranjero en origen muy importante y además contaban con las herramientas para reforzar esa red y llevar a cabo un seguimiento de los datos reales de lo que sucedía en esos mercados.

En este segmento, el cliente internacional se va a fiar de su comercializador en origen y no de lo que vea porque no tiene los datos o la información suficiente para poder valorarlo. De hecho, esos criterios solo los conoce el comercializador internacionalizado.

A.O. (Feprova): La diferencia de precio lo produce el coste de comercialización. Uno de los focos más importantes va a ser el turismo residencial y la vivienda de reposición. La demanda de primera vivienda va a propiciar el crecimiento del barrio, de la población… pero el gran foco va a estar en el turismo residencial. Teniendo en cuenta que el sector turístico supone el 13,5 % del PIB de la Comunitat, hagámoslo de manera ordenada y generando empleo. Si incrementamos la productividad y reducimos el absentismo creceremos.    

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