Asociado Principal. Derecho Público Garrigues

La vigente normativa urbanística ha profundizado en la regulación del denominado régimen de edificación forzosa. En síntesis, el propietario de un solar tiene la obligación de edificarlo en un plazo que, como máximo, no podrá exceder de los seis años. Si no cumple con esa obligación, corre el riesgo de que sea un tercero quien pueda promover la edificación en su lugar. Los terceros empresarios y los inversores ven, de este modo, una oportunidad de acceso a suelo finalista en condiciones favorables.

Aunque la edificación forzosa no es un régimen novedoso, se vislumbra ahora un escenario más proclive a su utilización. El mayor protagonismo que tiene ahora la ciudad frente a los desarrollos urbanísticos típicos de hace una década, apostándose por la edificación en los solares de las áreas urbanas que ya cuentan con un cierto grado de consolidación; el objetivo de las administraciones por contener los precios de la vivienda, lo que pasa por aumentar la oferta en el mercado inmobiliario; y los nuevos modelos de crecimiento urbanístico, desplazando la importancia que antaño tenía el suelo urbanizable hacia el suelo finalista, están generando oportunidades de inversión en este último.

Asimismo, la incipiente superación de la crisis económica permite una mayor accesibilidad a la financiación, necesaria para promover y ejecutar las obras de edificación, lo que hasta hace poco tiempo no ocurría. Paralelamente, se despierta el ánimo inversor de los operadores inmobiliarios, que vuelven a ver oportunidades en el desarrollo de suelos finalistas.

Y a la aplicación de este régimen de edificación forzosa contribuye, también, la vigencia de una regulación jurídica más eficaz que las anteriores para el buen fin de las actuaciones edificatorias en los supuestos de incumplimiento por parte de los propietarios.

Con todo, la edificación forzosa de los solares no está exenta de complejidad y polémica. No son pocas las dudas que está generando en los operadores jurídicos y en los terceros interesados en su aplicación. Asimismo, los temores y reticencias por parte de los propietarios iniciales de los solares son comprensibles pues, al fin y a la postre, pueden verse privados de los mismos de forma coactiva si no cumplen con sus obligaciones legales.

No procede ahora detenernos en ellas, como tampoco en una descripción pormenorizada de ese régimen, pero sí querríamos dejar constancia de algunas de sus notas más características.

Aspectos relevantes
El propietario de un solar debe saber que, si incumple reiteradamente el deber legal de edificación, haciendo caso omiso de las advertencias realizadas por los Ayuntamientos, su solar, previa declaración administrativa del incumplimiento, puede ser expropiado o vendido en pública subasta; solo excepcionalmente (si es capaz de alcanzar un acuerdo suscribiendo un convenio), podrá mantener cierto protagonismo en el proceso de edificación subsiguiente.

A partir de este momento se abren las oportunidades de inversores y terceros empresarios, que tienen la posibilidad de tomar la iniciativa a fin de que la Administración declare el incumplimiento del propietario inicial, inscriba el solar en cuestión en el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar y convoque un concurso al objeto de aprobar un programa de actuación aislada y seleccionar a un empresario que adquiera y edifique el solar en sustitución del propietario inicial.

Los poderes públicos han reactivado estos procedimientos a consecuencia del escenario antes descrito. Es el caso, por ejemplo, del Ayuntamiento de Valencia, que ha aprobado recientemente unas medidas impulsoras de las políticas de fomento de la edificación y rehabilitación de inmuebles en la ciudad de Valencia.

En ellas, entre otros, se recoge cuáles son los solares sobre los que la Administración municipal entiende que procede actuar preferentemente, al objeto de evitar el uso indiscriminado de este régimen; se concretan las razones de interés público que deben concurrir para acordar el incumplimiento cuando son los particulares quienes instan la declaración y se clarifica el procedimiento a seguir para declarar dicho incumplimiento.

En suma, sin olvidar cuál es la verdadera finalidad de este régimen de edificación forzosa (garantizar, sin menoscabo de los derechos de los propietarios, que la propiedad cumple con su función social), se abren al mismo tiempo nuevas perspectivas en el sector inmobiliario. El éxito de ese régimen dependerá, como nos recuerdan los clásicos, de su recta aplicación conforme con su naturaleza.