Desarrollos urbanísticos inviables:  el gran reto del momento

Desarrollos urbanísticos inviables: el gran reto del momento

Asociado senior en Valencia. Garrigues

2016-oct-OPI-Garrigues-Juan-Francisco-CruzLa entrada en vigor de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística supuso el pistoletazo de salida de una carrera que parecía no tener límites: el desarrollo y promoción de suelo a través de los Programas de Actuación Integrada y, como consecuencia de ello, la generación de plusvalías para todos los sujetos intervinientes (ayuntamientos, promotores, entidades bancarias, propietarios de suelo, etc.).

Auspiciados por unas condiciones legales y económicas nunca antes conocidas, según los datos publicados por la Conselleria de Territorio, durante el periodo 1994-2008 se tramitaron en la Comunidad Valenciana más de doscientos Programas, los cuales afectaron a una superficie superior a 80.000 hectáreas.

Por razones que todos conocemos, el año 2007 supuso un punto de inflexión para el modelo urbanístico y territorial valenciano. Como consecuencia de ello, solo los Programas que en esa fecha se encontraban en un punto de desarrollo avanzado han podido ser ejecutados en su totalidad. Los demás Programas, en torno al 70 % del total de los tramitados se encuentran suspendidos de facto.

Aun cuando son múltiples las situaciones en que se encuentran estos Programas, sin ánimo de ser exhaustivos, pueden destacarse en cuatro grandes grupos: (I) Programas aprobados provisionalmente por los ayuntamientos pero que, muchos años después, aún están pendientes de ser aprobados definitivamente por la Administración autonómica; (II) Programas cuyos proyectos de Reparcelación han sido anulados judicialmente; (III) Programas aprobados definitivamente que no han sido ejecutados en su totalidad por causas imputables al urbanizador; y (IV) Programas cuyo urbanizador se encuentra en situación concursal. Tampoco podemos olvidarnos de Programas que, no obstante haberse iniciado la ejecución de las obras de urbanización, han sido anulados judicialmente.

Qué hacer con estos Programas es el gran reto del momento. Es un secreto a voces que muchos de estos Programas se encuentran descontextualizados desde el punto de vista jurídico, urbanístico, económico y técnico. También lo es que como consecuencia de ello, ahora mismo son inviables. En algunos casos ya lo eran incluso en el momento en que se decidió su tramitación.

Siendo ello así, continuar con la tramitación de muchos de estos Programas no parece que sea la solución. Así lo ha manifestado la Generalitat Valenciana en una instrucción remitida en su día a los ayuntamientos a través de la cual les emplaza a desclasificar todo el suelo programado para el que no se tenga una perspectiva cierta y real de ser viable.

Ante esta realidad, respecto de aquellos Programas que no resulten viables (la gran mayoría de ellos) la solución parece que es la resolución del Programa. Sin embargo, la implementación de esta solución no es sencilla y ello por las repercusiones jurídico-económicas que tendría en los sujetos afectados por esa decisión. El gran problema de esta solución es la armonización de los intereses en juego y, sobre todo, quién debe asumir su coste.

Pese a que nuestro Ordenamiento reserva a las administraciones (en particular, a las corporaciones locales) un papel principal en la resolución de esta problemática, lo bien cierto es que, no solo se está actuando tarde (principalmente en los últimos doce meses), sino que, además, la actuación de los ayuntamientos, en general, se ha limitado a lo previsible: la declaración de caducidad del Programa por causa imputable al urbanizador. Lo cual no evita la liquidación del Programa con el urbanizador ni tampoco el reconocimiento y abono de indemnizaciones a los propietarios como consecuencia de la desprogramación. Ambas cuestiones suscitarán, por lo general, grandes controversias.

Ocurre sin embargo que, como hemos visto, la casuística es mucho más amplia. Aun siendo cierto que la implementación de soluciones a los demás supuestos no es sencilla, ello no justifica el inmovilismo generalizado en el que están sumidos los ayuntamientos desde hace más de un lustro.

Ante la inactividad o pasividad de las administraciones, no sería descartable que los demás sujetos afectados por estos Programas asuman la iniciativa en la resolución del problema. No en vano, el transcurso del tiempo tendrá en muchos casos una incidencia negativa en sus intereses.

La iniciativa puede venir de los propietarios de suelo motivados, por ejemplo, porque llevan varios años abonando el Impuesto sobre Bienes Inmuebles como si fuera suelo urbano de unos terrenos que, en la práctica, solo pueden destinar a los usos propios de suelo rústico (por no hablar de aquellos casos en que ya se hubiera satisfecho cuotas de urbanización, en metálico o en terrenos). También de los agentes urbanizadores que, dependiendo de la situación en que se encuentre el Programa, podrían recuperar la inversión realizada hasta el momento (i.e. proyectos técnicos y demás gastos incurridos). Finalmente, el interés en la resolución del problema está empezando a aflorar en las entidades bancarias. No en vano, en la actualidad, son los grandes propietarios de suelo programado. A lo cual hay que añadir el riesgo que tienen de perder los avales prestados a los urbanizadores en la medida en que estos no puedan cumplir con su obligación de desarrollar los Programas.

Fuese como fuere, lo bien cierto es que el estancamiento del suelo programado es un problema que debe ser resuelto. De ello depende que superemos el tan criticado (por razones obvias) modelo urbanístico-territorial en cuyo marco se impulsaron y, de paso, se puedan establecer las bases para un nuevo escenario de desarrollo más acorde con los principios que impregnan el vigente marco normativo. No será fácil esta tarea pero, como dijo William Shakespeare, “nada puede venir de la nada”. La pregunta que debemos hacernos es, por tanto, qué papel queremos jugar en la resolución del gran reto del momento.

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