Inversiones inmobiliarias en el norte de África: respeto a los derechos del inversor

Inversiones inmobiliarias en el norte de África: respeto a los derechos del inversor

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Abogado de Uría Menéndez

A finales de marzo de este año se dictó un laudo arbitral en El Cairo, con gran trascendencia para inversores extranjeros en países árabes. Un proyecto inmobiliario en Libia se vio frustrado debido a la actuación de las autoridades de dicho país, lo cual originó que el Tribunal Arbitral condenara a Libia a pagar más de 900 millones de dólares al inversor privado promotor del proyecto.

Este laudo implica la prevalencia del Derecho y de la protección de los intereses del inversor, a pesar de las vicisitudes políticas que puede sufrir un país. Por otro lado, resulta destacable el elevado importe de la condena, por cuanto se trataba de un proyecto en un estadio muy preliminar.

Los hechos

Una empresa de capital kuwaití tenía planeado desarrollar un complejo turístico cerca de Trípoli (Libia). Para ello, recibió una licencia de las autoridades libias que le permitía construir un hotel de cinco estrellas, un centro comercial, apartamentos turísticos, restaurantes y zonas de ocio. Asimismo, llegó a un acuerdo con Libia para el arrendamiento, de una duración de 90 años, sobre unos terrenos de 240.000 metros cuadrados de titularidad pública; encargó estudios de viabilidad y el diseño del proyecto, y contrató a una empresa para la gestión y supervisión de la construcción.

No obstante, las autoridades libias no cumplieron con su parte del acuerdo. El inversor kuwaití no pudo acceder plenamente a los terrenos, ya que había en ellos contenedores, tuberías y equipamiento pertenecientes a terceros.

Por otro lado, otros terceros alegaban ser los propietarios de parte de los terrenos.

Además se había otorgado un derecho de usufructo sobre el suelo al banco libio Umma Bank.

Otra de las circunstancias adversas para el inversor fue que la policía y los guardias municipales impidieron a los trabajadores del inversor acceder a los terrenos objeto del proyecto.

Pasado un tiempo, las autoridades libias ordenaron al inversor que cesara los trabajos y retirara sus pertenencias de los terrenos, y dos años después le propusieron unos terrenos alternativos y éste rechazó la oferta. Finalmente, la licencia fue cancelada por el Ministerio de Economía de Libia.

Ante esta situación, el inversor ofreció a las autoridades libias un acuerdo consistente en que le fueran entregados 5 millones de dólares por los gastos realizados, que no fue aceptado. Meses después, se inició un procedimiento de arbitraje que tuvo lugar en El Cairo.

Jurisdicción del Tribunal Arbitral

El inversor trató de incluir entre las instituciones demandadas a la Autoridad Libia de Inversión, un fondo soberano libio que cuenta con unos activos valorados en torno a 50.000 millones de dólares. El Tribunal de Arbitraje estableció que este fondo no puede ser considerado parte en el proceso, al no tener relación con el mismo, si bien aclara que dicha institución, con independencia de que sus inversiones se localicen en Libia o en el extranjero, forma parte del Estado libio, que sí es parte en el proceso.

Este último matiz reviste una gran importancia por abrir la puerta a la posibilidad de utilizar el patrimonio del fondo soberano para pagar las cantidades debidas en la ejecución del laudo.

En el laudo se distingue entre la responsabilidad del Estado libio, surgida del incumplimiento del contrato, y la responsabilidad por incumplir la normativa aplicable.

En lo referente al primer aspecto, el Tribunal señala que los contratos están para cumplirse, de modo que solo pueden ser modificados si existe mutuo consentimiento o soporte legal. En el presente caso, queda probado que las autoridades libias incumplieron sus obligaciones en el contrato; principalmente la entrega del terreno en condiciones que permitieran al inversor desarrollar su proyecto sin ningún tipo de injerencia.

En lo relativo a la responsabilidad legal, el Tribunal señala, en primer lugar, que existe una contravención del Código Civil libio, cuyo artículo 148 establece que los contratos deben ser cumplidos de acuerdo con su contenido y en cumplimiento de la buena fe. Los impedimentos sufridos por el inversor resultan suficientes para determinar que las autoridades libias actuaron en contra de este precepto.

En segundo lugar, se produce una infracción de la normativa libia sobre inversiones, que prohíbe expresamente que los proyectos de inversión sean confiscados o paralizados, o que sean sometidos a procedimientos que tengan el mismo efecto. El Tribunal considera que la decisión del Ministerio de Economía libio, consistente en cancelar la licencia al inversor, supone una medida arbitraria que contraviene esta norma.

En tercer lugar, se produce una violación del artículo 9 del Acuerdo Unificado para la Inversión de Capital Árabe en los Estados Árabes, tratado internacional de aplicación al caso, el cual prohíbe el establecimiento de medidas tendentes al secuestro, paralización o administración de activos, así como cualquier otra acción que infrinja los derechos de propiedad del inversor.

Cuantía de la indemnización.

El Tribunal decide, en primer lugar, otorgar en concepto de pérdidas patrimoniales la cuantía de 5 millones de dólares. En segundo lugar, cuantifica los daños morales en 30 millones de dólares, teniendo en cuenta la lesión de la reputación de la empresa inversora en el mercado de la construcción, así como en el mercado de valores, tanto en Kuwait como en el resto del mundo.

En tercer lugar, el Tribunal Arbitral se pronuncia acerca de los beneficios dejados de percibir por el inversor; el lucro cesante. La decisión resulta sorprendente por su elevada cuantía, 900 millones de dólares, teniendo en cuenta que se trataba de un proyecto prácticamente por comenzar. Para ello, se apoya en los principios aplicables a los contratos sobre comercio internacional establecidos por Unidroit, así como en los informes periciales de expertos independientes presentados por el inversor.

En cuarto lugar, el tribunal decide imponer un interés del 4% sobre el total de la cuantía adeudada y, por último, ordena al Estado libio a pagar la totalidad de los gastos del arbitraje, que ascienden a 1.940.000 dólares. En total, el Tribunal Arbitral concede al inversor casi 937 millones de dólares.

Conclusiones

Este laudo resulta de gran interés para los inversores extranjeros en países árabes debido, fundamentalmente, a la constatación de que en dichos países existe una legislación que garantiza la defensa de los intereses de los inversores extranjeros.

Si bien es cierto que en este concreto supuesto es de aplicación un tratado específico entre países árabes, hay que tener en cuenta que existen multitud de convenios internacionales sobre inversiones extranjeras. En este sentido, queremos poner de relieve que España ha establecido acuerdos con distintos países, entre los que se encuentran Libia y otros Estados árabes.

Además, no solo existe normativa que garantiza la protección de los inversores en los países árabes, sino que también hay modos de hacerla efectiva. En concreto, el arbitraje de inversiones se presenta como un mecanismo que permite eliminar la posición de superioridad en que se podría encontrar cualquier Estado de ser juzgado en su propio territorio y por sus propios tribunales.

En los tratados firmados por España existe este recurso al arbitraje como vía de solución de controversias entre inversores extranjeros y autoridades administrativas.

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