Abogada de Tomarial, Abogados y Asesores Tributarios 

La Ley de Arrendamientos Urbanos ha sido modificada en varias ocasiones y todas con el objetivo común: flexibilizar el contrato de arrendamiento y agilizar el proceso de reclamación de rentas y desahucio, procedimiento que hasta ahora se hacía extremadamente largo, dejando de tener, por tanto, la eficacia pretendida.

Carmen Zarzo

En el año 2009 entró en vigor la Ley 19/2009, llamada comúnmente ‘Ley de Desahucio Express’. En dicha ley se acortan los plazos desde que se reclama la renta al inquilino incumplidor y se introduce la posibilidad de acumulación de acciones de reclamación de rentas y desahucio. En 2011 la  Ley 37/2011 reduce de nuevo los plazos procesales.

Finalmente, el 6 de junio entró en vigor la Ley 4/2013, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, que modifica la actual Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, y que, como otras, es consecuencia de la crisis inmobiliaria y el ‘stock’ de viviendas del que disponemos en España.

Con esta última reforma se aumenta de nuevo la flexibilización en los contratos de arrendamiento y se reducen los tiempos en el procedimiento judicial intentando hacer desaparecer los prejuicios y miedos que tradicionalmente ha supuesto el arrendamiento para los propietarios de viviendas.

VOLUNTAD DE LAS PARTES Y FLEXIBILIZACIÓN DEL CONTRATO

Se prioriza la voluntad de las partes respecto de parámetros concretos que venían establecidos por la ley anterior.

Concretamente, se posibilita el pacto respecto de la actualización de la renta conforme las partes convengan, permite pactar la opción a compra preferente por parte del inquilino, y establece la posibilidad de previsión contractual de aplicar al pago de la renta las mejoras o reformas acordadas y realizadas por el inquilino.

Así mismo, se flexibiliza la duración del contrato, reduciendo las prórrogas forzosas de 5 años y la prorroga tácita de 3 años.

En los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva ley, en caso de que la duración pactada por las partes fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del plazo pactado en el contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años.

Si transcurridos los primeros cinco años de duración de contrato ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogaría obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el aviso por parte del arrendatario con el mes de antelación a terminación de cualquiera de las anualidades.

Con la nueva regulación los plazos de prorroga se ven reducidos a 3 y 1 años respectivamente para las prórrogas forzosa y tácita.

Potestad de desistimiento y de recuperación de la vivienda

Se amplía la potestad de desistimiento del arrendatario. Antes, el inquilino podía desistir del contrato -esto es, abandonar la vivienda y el pago de las rentas-, cuando el plazo de duración pactada fuera superior a 5 años y una vez transcurrido esos primeros años lo comunicara con 2 meses de antelación.

Con la nueva Ley el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento siempre que transcurridos los 6 primeros meses del periodo pactado lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes.

Del mismo modo que se flexibiliza la potestad de desistir del contrato por parte del arrendatario, también se hace para el propietario- arrendador, aumentando la potestad de recuperar la vivienda por el propietario.

El arrendatario solo podía recuperar la vivienda si lo hacía para destinarla a vivienda habitual  para él, familiares en primer grado de consanguinidad (incluida la adopción), o cónyuge en caso de divorcio, y siempre y cuando se haya pactado en el contrato.

Con la nueva Ley el propietario podrá recuperar la vivienda para residencia habitual si comunica la necesidad de la vivienda como permanente para sí, para familiares de primer grado, para cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad, y tan solo con un preaviso de 2 meses una vez transcurrido el primer año de duración del contrato.

Seguridad del tráfico jurídico y proceso judicial

Se refuerza la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario a través de las reformas en cuanto a la inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato de arrendamiento con respecto a un tercero comprador.

Concretamente, con la nueva Ley el comprador de una vivienda arrendada sólo estará obligado a mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad. Por tanto el comprador no estará obligado a mantener al inquilino si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad.

Esto es, si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe no estará obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá su derecho. Por contra, una vez inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales, pues el tercero adquirente tendrá que respetar el contrato.

En cuanto a los procedimientos de desahucio por impago de rentas, pese a las reformas introducidas en 2009 y 2011, son lentos e ineficaces. Por ello resultaba necesaria la agilización de este procedimiento, reduciendo la intervención judicial al mínimo imprescindible.

En ese caso, siempre que así se señale en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa.

Se crea, además, un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados.

Ante las crisis financiera e inmobiliaria que vivimos, la nueva ley pretende fomentar el arrendamiento frente a la propiedad, salvando la dificultad de acceso al préstamo hipotecario para la compra de vivienda –hoy por hoy algo casi imposible para el ciudadano ‘de a pie’-, y al mismo tiempo dando salida y uso al ‘stock’ de vivienda existente, forzando un cambio de mentalidad de la compra al alquiler. 

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